1%
عندما لا تتجاوز قيمة العقار 150,000 يورو ويكون هو مكان الإقامة المعتاد للمشتري.
تكاليف شراء العقارات الجديدة في الأندلس · دليل 2026 ما يكلّفه العقار الجديد فوق سعر الشراء
تكتفي كل الأدلة الموجهة لإسبانيا ككل بذكر نسبة تتراوح بين 8 و13 بالمئة. أما العقارات الجديدة في الأندلس فلها رقم محدد، ويمكن معرفته قبل تقديم أي عرض.
تكتفي معظم أدلة التكاليف في إسبانيا بذكر نطاق وطني واحد، عادةً بين 8 و13 بالمئة. وهذا النطاق ناتج عن حساب متوسط نوعين مختلفين من الشراء عبر سبع عشرة منطقة. أما العقار الجديد في الأندلس فالجانب الضريبي فيه ليس نطاقًا على الإطلاق، بل نسبتان ثابتتان يمكن حساب قيمتهما بدقة.
الضريبتان
ضريبتا IVA وAJD، لا ضريبة نقل الملكية
يُعدّ شراء عقار جديد من المطوّر عملية نقل أولى، ولذلك تُفرض عليه ضريبة القيمة المضافة بدلاً من ضريبة نقل الملكية المطبّقة على إعادة البيع. وفي الأندلس يعني ذلك ضريبتين منفصلتين على الصفقة نفسها.
ضريبة IVA (القيمة المضافة)
10% من سعر الشراء. النسبة الوطنية للعقارات السكنية الجديدة. وتنخفض إلى 4% للإسكان المحمي رسميًا (VPO de régimen especial)، وهو ما لا ينطبق على المشاريع المعروضة هنا.
AJD (رسم الدمغة)
1.2% من سعر الشراء في الأندلس. وهي النسبة الإقليمية المحددة عند 1.2% منذ أبريل 2021 والمثبّتة بشكل دائم بموجب قانون المنطقة Ley 5/2021. ولا تزال أدلة قديمة تذكر 1.5%، وهي النسبة التي كانت سارية قبل ذلك التعديل.
إجمالي الضرائب
11.2% على العقار الجديد. وللمقارنة، تخضع إعادة البيع في الأندلس لضريبة ITP بنسبة 7% دون AJD، أي أن العبء الضريبي على المنزل الجديد أعلى بنحو أربع نقاط من عقار معاد بيعه مماثل.
النسب المخفّضة
متى تكون AJD أقل من 1.2%
تطبّق الأندلس نسبًا مخفّضة من ضريبة AJD في حالات محددة. ويجدر التحقق منها قبل افتراض النسبة العامة، رغم أن معظم عمليات الشراء على هذا الساحل لا تندرج ضمنها.
0.3%
عندما يكون عمر المشتري أقل من 35 عامًا ويكون العقار مكان إقامته المعتاد.
0.1%
للأسر كبيرة العدد (familia numerosa) وللمشترين من ذوي الإعاقة المعترف بها، وفق الشروط التي تحددها المنطقة.
إضافةً إلى الضرائب
التوثيق والسجل والأتعاب القانونية
تُحدَّد أتعاب التوثيق والسجل العقاري بموجب تعريفة وطنية، ولذلك لا تختلف بين مقدّم وآخر. أما الأتعاب القانونية فتختلف.
كاتب العدل
نحو 600 إلى 1,200 يورو في عملية شراء سكني اعتيادية، بحسب السعر وطول صك الملكية. وهي أتعاب منظّمة، فالمقارنة بين المكاتب لا تغيّرها.
السجل العقاري
نحو 400 إلى 700 يورو. وهي منظّمة أيضًا.
قانوني
عادةً 1% من السعر إضافة إلى 21% ضريبة IVA على الأتعاب، أو عرض ثابت يتراوح بين 1,500 و3,000 يورو في عملية شراء بسيطة. وهذا البند قابل للتفاوض، وهو الذي يستحق مقارنة العروض بشأنه.
مثال محسوب
عقار جديد بقيمة 450,000 يورو
ضريبة IVA بنسبة 10%
€45,000
ضريبة AJD بنسبة 1.2%
€5,400
التوثيق والسجل
نحو 1,000 إلى 1,900 يورو
قانوني
نحو 4,500 يورو إضافة إلى IVA عند نسبة 1%، أو عرض ثابت
خصّص في ميزانيتك
نحو 57,000 يورو، أي حوالي 12.5% فوق السعر. منها 50,400 يورو ضرائب ثابتة، والباقي يتوقف على من تختاره من المهنيين.
هذه هي تكلفة الاستحواذ. ولا تشمل رسوم ترتيب الرهن العقاري والتقييم في حال الاقتراض، ولا الأثاث، ولا التكاليف الجارية التي تبدأ بعد التسليم: ضريبة IBI ورسوم الاتحاد المالكين والمرافق.
مع التمويل العقاري
ما الذي يضيفه التمويل إلى الإجمالي
إذا كنت تقترض، فثلاث من التكاليف الأربع أدناه تقع عليك وواحدة لا. وتلك التي لا تقع عليك هي بالضبط ما تزال الأدلة القديمة تنسبها إليك.
التقييم
التقييم (tasación) من 300 إلى 600 يورو، يُدفع قبل أن يصدر البنك عرضاً ملزماً. والتقرير صالح ستة أشهر، ويقرض البنك على أساس الأقل بين التقييم والسعر.
رسوم فتح الملف
رسوم فتح الملف (comisión de apertura) من 0% إلى 1% من القرض. قابلة للتفاوض، وكثيراً ما تُعفى في تمويل غير المقيمين بنسبة إقراض متحفظة.
ضريبة AJD على الرهن
لا شيء. فالمُقرض هو من يدفع رسم الدمغة على عقد الرهن منذ Real Decreto-ley 17/2018. وأي دليل ما زال يحمّله للمشتري سابق لذلك التعديل.
الوسيط
من 0.5% إلى 1% من القرض، أو أتعاب ثابتة، إن استعنت بوسيط. ويستحق ذلك حين يصل الوسيط إلى بنوك تسعّر ملفات غير المقيمين بشكل مختلف.
يصل تمويل غير المقيمين على هذا الساحل عادةً إلى 60% أو 70% من الأقل بين السعر والتقييم. والسيولة المطلوبة هي الدفعة الأولى إضافةً إلى كل ما في هذه الصفحة، لا الدفعة وحدها.
متى تُستحق كل تكلفة
التكاليف لا تأتي دفعة واحدة
نسبة واحدة توحي بفاتورة واحدة في النهاية. أما عملياً فالضريبة تأتي على أقساط والأتعاب تأتي عند التوقيع لدى الموثّق.
عند الحجز
لا شيء غير رسم الحجز نفسه، وهو يُحتسب ضمن السعر لا فوقه.
أثناء الإنشاء
تُحتسب ضريبة IVA بنسبة 10% على كل دفعة عند سدادها، ولا تُؤجَّل إلى التسليم. وهذا هو البند الذي تخطئ فيه معظم الميزانيات: النقد المطلوب في كل مرحلة هو النسبة مضافاً إليها عُشرها.
عند التوقيع لدى الموثّق
باقي الثمن، وكامل ضريبة AJD، وأتعاب الموثّق، والسجل العقاري، وأتعاب محاميك. وهنا تقع أكبر عملية تحويل منفردة.
بعد التسليم
التكاليف التي تبدأ ولا تنتهي
تكلفة الشراء هي الرقم الذي يقارنه الناس. أما تكلفة التشغيل فهي الرقم الذي يعيشون معه، ويمكن معرفته قبل الحجز.
IBI
ضريبة عقارية بلدية تُحتسب على القيمة الكادسترية لا على سعر السوق، بنحو 0.4% إلى 1.1% منها سنوياً. ولأن القيمة الكادسترية جزء بسيط مما دفعته، تتراوح الفاتورة عادةً بين بضع مئات وألفي يورو.
رسوم الاتحاد
تُحدَّد بحسب حصة كل وحدة. والمجمع الذي يضم سبا ومسابح مدفأة وكونسيرج أعلى كلفة تشغيل من مبنى صغير، وميزانية الاتحاد موجودة قبل أن تحجز. اطلبها.
رسوم النفايات
رسم النفايات (basura) تصدره البلدية، وهو زهيد ويُحصَّل سنوياً أو ربع سنوي بحسب البلدية.
ضريبة دخل غير المقيمين
تفرض إسبانيا ضريبة على دخل افتراضي للمسكن الثاني حتى لو لم يُؤجَّر قط، ويُصرَّح عنه بالنموذج Modelo 210. ويخضع المقيمون في الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية لنسبة 19%، وغيرهم لنسبة 24%.
الأسئلة الشائعة
ما يسألنا عنه المشترون بشأن التكاليف
هل نسبة 11.2% قابلة للتفاوض؟
لا. فضريبة القيمة المضافة تحددها الدولة وAJD تحددها أندلوسيا، ولا يتحرك أي منهما في شراء خاص. أما القابل للتفاوض فهو أتعاب المحامي، ورسوم فتح الملف إن كنت تقترض.
هل أدفع ضريبة plusvalía municipal؟
لا. فهذه الضريبة تقع على البائع، وفي البناء الجديد البائع هو المطوّر. إنها مسألة تخص إعادة البيع وتتسلل إلى أدلة البناء الجديد حيث لا محل لها.
هل تُدفع ضريبة القيمة المضافة دفعة واحدة في النهاية؟
لا. فهي تُحتسب على كل دفعة عند سدادها. والجدول الذي يذكر 30% عند العقد يعني 30% زائد الضريبة على تلك الـ30%، وكذلك في كل مرحلة تليها.
ما هو استقطاع الـ3% الذي أقرأ عنه كثيراً؟
ينطبق حين يكون البائع غير مقيم، وهو ما يجعله شأناً يخص إعادة البيع. وعند الشراء من مطوّر إسباني لا يظهر إطلاقاً.
هل يمكنني استرداد ضريبة القيمة المضافة؟
فقط إذا كان المشتري شركة والعقار مخصص لنشاط خاضع للضريبة، وهو ما يترتب عليه التزامات خاصة به. أما المسكن المشترى بصفة شخصية فلا.
قبل الاعتماد على هذه الأرقام
أرقام سارية حتى أغسطس 2026
تُحدَّد نسبة IVA على المستوى الوطني بينما تحدد الأندلس نسبة AJD؛ وكلتاهما قابلة للتغيير، وتخضع النسب المخفّضة لشروط تعتمد على ظروفك. هذه الصفحة معلومات عامة عن بنية التكاليف، وليست استشارة ضريبية أو قانونية. تأكد من الأرقام الخاصة بصفقتك مع محاميك أو مستشارك الضريبي قبل الالتزام بأي شيء. وتقدّم نويفا ليفينغ عند الطلب بيانًا مكتوبًا بتفصيل التكاليف لعقار محدد.
هذا الدليل هو معلومات عامة حول شراء منزل جديد في كوستا ديل سول. وهو لا يُعد استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية، ولا يغني عن استشارة مهنية مستقلة مصمّمة خصيصًا لوضعك.
مستعد للبدء
ابدأ بحثك