1%
Når boligens verdi ikke overstiger 150 000 € og den blir kjøperens faste bolig.
Kjøpskostnader for nybygg i Andalusia · Guide 2026 Hva nybygg koster utover prisen
Alle kostnadsguider for Spania som helhet oppgir 8 til 13 prosent. Nybygg i Andalusia er et konkret tall, og det er mulig å vite før du gir bud.
De fleste kostnadsguider for Spania oppgir ett nasjonalt intervall, som regel mellom 8 og 13 prosent. Intervallet finnes fordi det er et gjennomsnitt av to ulike kjøp på tvers av sytten regioner. For nybygg i Andalusia er skattesiden ikke et intervall i det hele tatt — det er to faste satser, og beløpet kan regnes ut nøyaktig.
De to skattene
IVA og AJD, ikke overdragelsesavgift
En nybygd bolig kjøpt av utbyggeren er en første overdragelse, og belastes derfor med merverdiavgift i stedet for overdragelsesavgiften som gjelder ved videresalg. I Andalusia betyr det to separate skatter på samme kjøp.
IVA (mva.)
10% av kjøpesummen. Den nasjonale satsen for nye boliger. Den faller til 4% for offentlig regulerte boliger (VPO de régimen especial), noe som ikke gjelder prosjektene på denne siden.
AJD (stempelavgift)
1,2% av kjøpesummen i Andalusia. Dette er den regionale satsen, fastsatt til 1,2% siden april 2021 og gjort permanent gjennom regionens Ley 5/2021. Eldre guider oppgir fortsatt 1,5%, som var satsen før den endringen.
Skatt totalt
11,2% på nybygg. Til sammenligning betaler et videresalg i Andalusia 7% ITP og ingen AJD — skatten på en ny bolig er altså rundt fire poeng høyere enn på en tilsvarende brukt bolig.
Reduserte satser
Når AJD er lavere enn 1,2%
Andalusia bruker reduserte AJD-satser i bestemte tilfeller. Det er verdt å sjekke dem før man legger den generelle satsen til grunn, selv om de fleste kjøp på denne kysten faller utenfor.
0.3%
Når kjøperen er under 35 år og boligen blir vedkommendes faste bolig.
0.1%
For store familier (familia numerosa) og kjøpere med anerkjent funksjonsnedsettelse, etter regionens vilkår.
I tillegg til skatten
Notar, register og juridiske honorarer
Notar- og eiendomsregistergebyrer er fastsatt i en nasjonal takst og varierer derfor ikke mellom aktører. Juridiske honorarer gjør det.
Notarius
Rundt 600 til 1 200 € ved et vanlig boligkjøp, avhengig av pris og skjøtets omfang. Regulert, så det hjelper ikke å sammenligne.
Grunnboken
Rundt 400 til 700 €. Også regulert.
Juridisk
Vanligvis 1% av prisen pluss 21% IVA på honoraret, eller et fast tilbud på 1 500 til 3 000 € ved et ukomplisert kjøp. Denne posten er forhandlingsbar, og den det lønner seg å hente inn flere tilbud på.
Regneeksempel
Et nybygg til 450 000 €
IVA på 10%
€45,000
AJD på 1,2%
€5,400
Notar og register
Rundt 1 000 til 1 900 €
Juridisk
Rundt 4 500 € pluss IVA ved 1%, eller et fast tilbud
Regn med
Rundt 57 000 €, eller omtrent 12,5% over prisen. Av dette er 50 400 € faste skatter; resten avhenger av hvem du engasjerer.
Dette er ervervskostnaden. Den omfatter ikke etablerings- og takseringsgebyrer hvis du låner, møblering eller de løpende kostnadene som starter etter overtakelse: IBI, sameieavgifter og strøm, vann og avløp.
Med boliglån
Hva et boliglån legger til summen
Låner du, faller tre av de fire kostnadene under på deg og én gjør det ikke. Nettopp den som ikke gjør det, listes fortsatt som din i eldre guider.
Verdivurdering
Verdivurderingen, tasación, 300 til 600 €, betales før banken gir et bindende tilbud. Rapporten er gyldig i seks måneder, og banken låner ut mot det laveste av verdi og pris.
Etableringsgebyr
Etableringsgebyret, comisión de apertura, 0 % til 1 % av lånet. Forhandlingsbart, og ofte frafalt ved lån til utenlandsboende med forsiktig belåningsgrad.
AJD på boliglånet
Ingenting. Långiveren betaler dokumentavgiften på pantedokumentet siden Real Decreto-ley 17/2018. Enhver guide som fortsatt legger den på kjøperen, er eldre enn den endringen.
Megler
0,5 % til 1 % av lånet, eller et fast honorar, om du bruker en. Verdt det der en megler når banker som priser saker fra utenlandsboende annerledes.
Utlån til utenlandsboende på denne kysten går normalt til 60 % eller 70 % av det laveste av pris og verdi. Kontantbehovet er egenkapitalen pluss alt på denne siden, ikke egenkapitalen alene.
Når kostnadene forfaller
Kostnadene kommer ikke samtidig
Én enkelt prosentsats høres ut som én regning til slutt. I praksis kommer skatten i avdrag og honorarene ved skjøtet.
Ved reservasjonen
Ingenting utover selve reservasjonsgebyret, og det går til fradrag i prisen i stedet for å komme i tillegg.
I byggeperioden
IVA på 10 % beregnes på hver delbetaling når du gjør den, ikke holdt tilbake til overtakelse. Dette er posten de fleste budsjetter regner feil: pengene som trengs i hvert trinn, er prosentsatsen pluss en tidel til.
Ved skjøtet
Resten av kjøpesummen, hele AJD, notarius, grunnboken og advokatens honorar. Det er her den enkeltstående største overføringen skjer.
Etter overtakelse
Kostnadene som begynner i stedet for å slutte
Anskaffelseskostnaden er tallet folk sammenligner. Driftskostnaden er tallet de lever med, og det er mulig å vite før du reserverer.
IBI
Kommunal eiendomsskatt beregnet på takstverdien og ikke markedsprisen, grovt 0,4 % til 1,1 % av den i året. Siden takstverdien er en brøkdel av det du betalte, ligger regningen som regel mellom noen hundre og et par tusen euro.
Fellesutgifter
Fastsettes per bolig etter sameiebrøk. Et prosjekt med spa, oppvarmede bassenger og konsierge koster mer å drifte enn et lite bygg, og budsjettet finnes før du reserverer. Be om det.
Renovasjon
Renovasjonsgebyret, basura, faktureres av rådhuset, er beskjedent og kreves inn årlig eller kvartalsvis avhengig av kommunen.
Inntektsskatt for utenlandsboende
Spania skattlegger en beregnet inntekt på en sekundærbolig selv når den aldri leies ut, oppgitt via Modelo 210. Bosatte i EU og EØS skattlegges med 19 %, andre med 24 %.
Vanlige spørsmål
Hva kjøpere spør oss om kostnader
Er de 11,2 % forhandlingsbare?
Nei. Mva-en fastsettes nasjonalt og AJD av Andalucía, og ingen av dem beveger seg ved et privatkjøp. Forhandlingsbart er advokathonoraret og, om du låner, etableringsgebyret.
Betaler jeg plusvalía municipal?
Nei. Den skatten faller på selgeren, og ved nybygg er selgeren utbyggeren. Det er et bruktboligspørsmål som følger kjøpere inn i nybyggsguider der det ikke hører hjemme.
Betales mva-en samlet til slutt?
Nei. Den beregnes på hver delbetaling når den gjøres. En plan som oppgir 30 % ved kontrakt betyr 30 % pluss mva. på de 30 %, og likedan i hvert trinn etterpå.
Hva er den 3 prosents tilbakeholdelsen alle skriver om?
Den gjelder når selgeren er utenlandsboende, noe som gjør det til et bruktboligspørsmål. Kjøper du av en spansk utbygger, oppstår den ikke i det hele tatt.
Kan jeg få tilbake mva-en?
Bare når kjøperen er et foretak og eiendommen brukes i avgiftspliktig virksomhet, noe som medfører egne plikter. På en privat kjøpt bolig, nei.
Før du baserer deg på dette
Tall oppdatert august 2026
IVA-satsen er nasjonal og AJD-satsen fastsettes av Andalusia; begge kan endres, og de reduserte satsene har vilkår som avhenger av din situasjon. Denne siden er generell informasjon om hvordan kostnadene er bygget opp, ikke skatte- eller juridisk rådgivning. Få tallene for ditt eget kjøp bekreftet av advokaten eller skatterådgiveren din før du forplikter deg. Nueva Living utarbeider på forespørsel en skriftlig kostnadsoversikt for en bestemt bolig.
Denne guiden er generell informasjon om kjøp av nybygd bolig på Costa del Sol. Den er ikke juridisk, skattemessig eller finansiell rådgivning, og erstatter ikke uavhengig, profesjonell rådgivning tilpasset din situasjon.
Klar til å starte
Start søket ditt