1%
Wenn der Immobilienwert 150.000 € nicht übersteigt und die Immobilie zum gewöhnlichen Wohnsitz des Käufers wird.
Kaufnebenkosten für Neubauten in Andalusien · Leitfaden 2026 Was ein Neubau zusätzlich zum Kaufpreis kostet
Jeder spanienweite Kostenratgeber nennt 8 bis 13 Prozent. Beim Neubau in Andalusien ist es eine konkrete Zahl – und die lässt sich vor dem Angebot ausrechnen.
Die meisten Kostenratgeber für Spanien nennen eine einzige landesweite Spanne, meist zwischen 8 und 13 Prozent. Diese Spanne entsteht, weil sie zwei verschiedene Kaufarten über siebzehn Regionen hinweg mittelt. Beim Neubau in Andalusien ist die Steuerseite gar keine Spanne – es sind zwei feste Sätze, und die Summe lässt sich exakt berechnen.
Die zwei Steuern
IVA und AJD, nicht Grunderwerbsteuer
Ein vom Bauträger erworbener Neubau ist eine Ersterwerbung und unterliegt daher der Mehrwertsteuer statt der Grunderwerbsteuer, die beim Wiederverkauf anfällt. In Andalusien bedeutet das zwei getrennte Steuern auf denselben Kauf.
IVA (Mehrwertsteuer)
10% des Kaufpreises. Der landesweite Satz für neue Wohnimmobilien. Für öffentlich geförderten Wohnraum (VPO de régimen especial) sinkt er auf 4% – das trifft auf die Projekte auf dieser Seite nicht zu.
AJD (Stempelsteuer)
1,2% des Kaufpreises in Andalusien. Das ist der regionale Satz, seit April 2021 auf 1,2% festgesetzt und durch das Ley 5/2021 der Region dauerhaft verankert. Ältere Ratgeber nennen noch 1,5% – den Satz vor dieser Änderung.
Steuern gesamt
11,2% beim Neubau. Zum Vergleich: Beim Wiederverkauf fallen in Andalusien 7% ITP und kein AJD an – die Steuerlast eines Neubaus liegt also rund vier Punkte höher als bei einer vergleichbaren Bestandsimmobilie.
Ermäßigte Sätze
Wann die AJD unter 1,2% liegt
Andalusien wendet in bestimmten Fällen ermäßigte AJD-Sätze an. Es lohnt sich, sie zu prüfen, bevor man den allgemeinen Satz annimmt – auch wenn die meisten Käufe an dieser Küste nicht darunterfallen.
0.3%
Wenn der Käufer unter 35 Jahre alt ist und die Immobilie sein gewöhnlicher Wohnsitz wird.
0.1%
Für kinderreiche Familien (familia numerosa) und Käufer mit anerkannter Behinderung, nach den Bedingungen der Region.
Zusätzlich zur Steuer
Notar, Grundbuch und Anwaltshonorare
Notar- und Grundbuchgebühren sind durch eine landesweite Gebührenordnung festgelegt und variieren daher nicht zwischen Anbietern. Anwaltshonorare schon.
Notar
Etwa 600 bis 1.200 € bei einem typischen Wohnungskauf, abhängig vom Preis und vom Umfang der Urkunde. Gebührenrechtlich reguliert – Vergleichen ändert daran nichts.
Grundbuchamt
Etwa 400 bis 700 €. Ebenfalls reguliert.
Rechtliches
In der Regel 1% des Preises zuzüglich 21% IVA auf das Honorar, oder ein Festpreis von 1.500 bis 3.000 € bei einem unkomplizierten Kauf. Dieser Posten ist verhandelbar – und der, bei dem sich ein Angebotsvergleich lohnt.
Rechenbeispiel
Ein Neubau für 450.000 €
IVA zu 10%
€45,000
AJD zu 1,2%
€5,400
Notar und Grundbuch
Etwa 1.000 bis 1.900 €
Rechtliches
Etwa 4.500 € zuzüglich IVA bei 1%, oder ein Festpreis
Einplanen
Rund 57.000 €, also etwa 12,5% über dem Kaufpreis. Davon sind 50.400 € feste Steuern; der Rest hängt davon ab, wen Sie beauftragen.
Das sind die Erwerbskosten. Nicht enthalten sind Bearbeitungs- und Bewertungsgebühren bei Finanzierung, die Möblierung sowie die laufenden Kosten ab Übergabe – IBI, Hausgeld und Nebenkosten.
Mit Finanzierung
Was eine Finanzierung zur Summe addiert
Wenn Sie finanzieren, tragen Sie drei der vier folgenden Kosten und eine nicht. Ausgerechnet die, die Sie nicht tragen, führen ältere Ratgeber weiter als Ihre auf.
Wertgutachten
Die tasación, 300 bis 600 €, wird gezahlt, bevor die Bank ein verbindliches Angebot macht. Das Gutachten gilt sechs Monate, und die Bank finanziert den niedrigeren Wert aus Schätzung und Preis.
Bearbeitungsgebühr
Die comisión de apertura, 0 % bis 1 % der Darlehenssumme. Verhandelbar und bei Nichtansässigen-Finanzierungen mit konservativem Beleihungsauslauf oft erlassen.
AJD auf die Hypothek
Nichts. Die Stempelsteuer auf die Hypothekenurkunde trägt seit dem Real Decreto-ley 17/2018 der Darlehensgeber. Jeder Ratgeber, der sie noch dem Käufer zurechnet, stammt aus der Zeit davor.
Vermittler
0,5 % bis 1 % der Darlehenssumme oder eine Pauschale, falls Sie einen einschalten. Lohnt sich, wo ein Makler Banken erreicht, die Nichtansässigen-Akten anders bepreisen.
Finanzierungen für Nichtansässige an dieser Küste reichen meist bis 60 % oder 70 % des niedrigeren Werts aus Preis und Schätzung. Nötig ist das Eigenkapital plus alles auf dieser Seite, nicht das Eigenkapital allein.
Wann was fällig wird
Die Kosten kommen nicht auf einmal
Ein einzelner Prozentsatz klingt nach einer Rechnung am Ende. Tatsächlich kommt die Steuer in Raten und die Honorare kommen bei der Beurkundung.
Bei der Reservierung
Nichts über die Reservierungsgebühr hinaus, und die wird auf den Preis angerechnet statt oben draufgeschlagen.
Während der Bauzeit
Die 10 % IVA fallen auf jede Rate an, sobald Sie sie zahlen, und werden nicht bis zur Übergabe zurückgestellt. Das ist die Position, die die meisten Budgets falsch ansetzen: Der Liquiditätsbedarf je Stufe ist der Prozentsatz plus ein Zehntel davon.
Bei der Beurkundung
Der Restkaufpreis, die AJD in voller Höhe, Notar, Grundbuchamt und das Honorar Ihres Anwalts. Hier findet die größte Einzelüberweisung statt.
Nach der Übergabe
Die Kosten, die anfangen statt aufzuhören
Die Erwerbskosten sind die Zahl, die verglichen wird. Die laufenden Kosten sind die Zahl, mit der man lebt, und sie ist vor der Reservierung bekannt.
IBI
Kommunale Grundsteuer auf den Katasterwert statt auf den Kaufpreis, grob 0,4 % bis 1,1 % davon jährlich. Da der Katasterwert nur ein Bruchteil des Kaufpreises ist, liegt der Bescheid meist bei einigen hundert bis zweitausend Euro.
Gemeinschaftskosten
Nach Miteigentumsanteil je Wohnung festgesetzt. Eine Anlage mit Spa, beheizten Pools und Concierge kostet im Betrieb mehr als ein kleines Haus, und der Wirtschaftsplan existiert vor Ihrer Reservierung. Fragen Sie danach.
Müllgebühr
Die basura-Gebühr, vom Rathaus erhoben, ist gering und wird je nach Gemeinde jährlich oder vierteljährlich abgerechnet.
Nichtansässigen-Steuer
Spanien besteuert bei einer Zweitwohnung ein fiktives Einkommen, auch wenn sie nie vermietet wird, erklärt über das Modelo 210. Für Ansässige in EU und EWR gilt 19 %, sonst 24 %.
Häufige Fragen
Was Käufer uns zu den Kosten fragen
Sind die 11,2 % verhandelbar?
Nein. Die Mehrwertsteuer setzt der Staat fest, die AJD Andalusien, und beide bewegen sich bei einem privaten Kauf nicht. Verhandelbar sind das Anwaltshonorar und, bei Finanzierung, die Bearbeitungsgebühr.
Zahle ich die plusvalía municipal?
Nein. Diese Steuer trägt der Verkäufer, und beim Neubau ist der Verkäufer der Bauträger. Es ist eine Wiederverkaufsfrage, die Käufer in Neubau-Ratgeber begleitet, wo sie nicht hingehört.
Wird die Mehrwertsteuer am Ende auf einmal gezahlt?
Nein. Sie wird auf jede Rate erhoben, sobald diese gezahlt wird. Ein Plan mit 30 % bei Vertrag bedeutet 30 % plus Mehrwertsteuer auf diese 30 %, und ebenso bei jeder weiteren Stufe.
Was ist der 3-%-Einbehalt, von dem überall die Rede ist?
Er greift, wenn der Verkäufer nicht ansässig ist, und ist damit eine Wiederverkaufsfrage. Beim Kauf von einem spanischen Bauträger stellt er sich gar nicht.
Kann ich die Mehrwertsteuer zurückholen?
Nur wenn der Käufer ein Unternehmen ist und die Immobilie einer steuerpflichtigen Tätigkeit dient, was eigene Pflichten mit sich bringt. Bei einer privat gekauften Wohnung nicht.
Bevor Sie sich darauf verlassen
Stand der Zahlen: August 2026
Der IVA-Satz ist landesweit festgelegt, der AJD-Satz von Andalusien; beide können sich ändern, und die ermäßigten Sätze sind an Bedingungen geknüpft, die von Ihrer Situation abhängen. Diese Seite ist allgemeine Information zur Kostenstruktur, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Lassen Sie die Zahlen für Ihren Kauf von Ihrem Anwalt oder Steuerberater bestätigen, bevor Sie sich binden. Nueva Living erstellt auf Wunsch eine schriftliche Kostenaufstellung für eine konkrete Wohnung.
Dieser Leitfaden bietet allgemeine Informationen zum Kauf einer Neubauimmobilie an der Costa del Sol. Er stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar und ersetzt keine unabhängige, auf Ihre Situation zugeschnittene fachliche Beratung.
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