1%
Cuando el valor del inmueble no supera los 150.000 € y será la vivienda habitual del comprador.
Costes de compra de obra nueva en Andalucía · Guía 2026 Lo que cuesta una obra nueva por encima del precio
Todas las guías de costes escritas para el conjunto de España citan entre un 8 y un 13 por ciento. La obra nueva en Andalucía tiene una cifra concreta, y se puede conocer antes de hacer una oferta.
La mayoría de las guías de costes para España citan un único rango nacional, normalmente entre el 8 y el 13 por ciento. Ese rango existe porque promedia dos compras distintas a lo largo de diecisiete comunidades. En la obra nueva en Andalucía la parte fiscal no es un rango: son dos tipos fijos, y la cifra se puede calcular con exactitud.
Los dos impuestos
IVA y AJD, no impuesto de transmisiones
Una vivienda de obra nueva comprada al promotor es una primera transmisión, por lo que tributa por IVA y no por el impuesto de transmisiones que se aplica a la reventa. En Andalucía eso supone dos impuestos distintos sobre la misma compra.
IVA
10% del precio de compra. El tipo nacional para vivienda nueva. Baja al 4% en vivienda de protección oficial (VPO de régimen especial), lo que no se aplica a las promociones de esta web.
AJD (actos jurídicos documentados)
1,2% del precio de compra en Andalucía. Es el tipo autonómico, fijado en el 1,2% desde abril de 2021 y consolidado con carácter permanente por la Ley 5/2021 de la comunidad. Muchas guías antiguas siguen citando el 1,5%, que era el tipo anterior a ese cambio.
Impuestos totales
11,2% en obra nueva. Como comparación, una reventa en Andalucía tributa un 7% de ITP y no paga AJD: la carga fiscal de una vivienda nueva es unos cuatro puntos superior a la de una reventa equivalente.
Tipos reducidos
Cuándo el AJD es inferior al 1,2%
Andalucía aplica tipos reducidos de AJD en circunstancias concretas. Conviene comprobarlos antes de dar por hecho el tipo general, aunque la mayoría de las compras en esta costa quedan fuera.
0.3%
Cuando el comprador es menor de 35 años y el inmueble será su vivienda habitual.
0.1%
Para familias numerosas y para compradores con discapacidad reconocida, con arreglo a las condiciones que fija la comunidad.
Además de los impuestos
Notaría, registro y honorarios legales
Los aranceles de notaría y registro de la propiedad están fijados por tarifa nacional, así que no varían de un profesional a otro. Los honorarios legales sí.
Notario
En torno a 600–1.200 € en una compra residencial típica, en función del precio y de la extensión de la escritura. Está regulado, así que comparar no cambia la cifra.
Registro de la propiedad
En torno a 400–700 €. También regulado.
Legal
Habitualmente el 1% del precio más el 21% de IVA sobre el honorario, o un presupuesto cerrado de entre 1.500 y 3.000 € en una compra sencilla. Esta partida sí es negociable, y es la que merece la pena comparar.
Ejemplo práctico
Una obra nueva de 450.000 €
IVA al 10%
€45,000
AJD al 1,2%
€5,400
Notaría y registro
En torno a 1.000–1.900 €
Legal
En torno a 4.500 € más IVA al 1%, o un presupuesto cerrado
Presupuesta
Unos 57.000 €, o alrededor de un 12,5% sobre el precio. Los impuestos son los 50.400 € fijos; el resto depende de a quién contrates.
Ese es el coste de adquisición. No incluye los gastos de apertura y tasación si financia con hipoteca, el amueblamiento ni los costes recurrentes que empiezan tras la entrega: IBI, cuotas de comunidad y suministros.
Con hipoteca
Qué añada una hipoteca al total
Si financia, tres de los cuatro costes siguientes son suyos y uno no lo es. Justo el que no lo es sigue apareciendo como suyo en las guías antiguas.
Tasación
La tasación, de 300 a 600 €, se paga antes de que el banco emita una oferta vinculante. El informe vale seis meses y el banco presta sobre el menor de tasación y precio.
Comisión de apertura
La comisión de apertura, del 0% al 1% del préstamo. Es negociable, y muchas entidades la eliminan en préstamos a no residentes con un LTV prudente.
AJD sobre la hipoteca
Nada. El prestamista paga el AJD de la escritura de hipoteca desde el Real Decreto-ley 17/2018. Cualquier guía que aún lo cargue al comprador es anterior a ese cambio.
Intermediario
Del 0,5% al 1% del préstamo, o un fijo, si recurre a uno. Compensa cuando el bróker llega a entidades que valoran de otro modo los expedientes de no residentes.
El préstamo a no residentes en esta costa suele llegar al 60% o 70% del menor entre precio y tasación. El efectivo que necesita es la entrada más todo lo de esta página, no solo la entrada.
Cuándo se paga cada cosa
Los costes no llegan todos a la vez
Un porcentaje único hace pensar en una sola factura al final. En la práctica el impuesto llega a plazos y los honorarios llegan en la escritura.
En la reserva
Nada más allá de la propia señal, y esa se descuenta del precio en lugar de sumarse a él.
Durante la obra
El IVA del 10% se repercute en cada pago escalonado cuando lo haces, no se retiene hasta la entrega. Esta es la línea que la mayoría de los presupuestos calcula mal: el efectivo necesario en cada fase es el porcentaje más una décima parte más.
En la escritura
El resto del precio, el AJD íntegro, notaría, Registro de la Propiedad y los honorarios de su abogado. Aquí es donde se produce la transferencia más grande.
Después de la entrega
Los costes que empiezan, no terminan
El coste de adquisición es la cifra que se compara. El coste de mantenimiento es la cifra con la que se vive, y se puede conocer antes de reservar.
IBI
Impuesto municipal sobre el valor catastral, no sobre el precio de mercado, en torno al 0,4%-1,1% anual. Como el valor catastral es una fracción de lo pagado, el recibo suele ir de unos cientos a un par de miles de euros.
Gastos de comunidad
Se fijan por cuota de participación de cada vivienda. Una promoción con spa, piscinas climatizadas y conserjería cuesta más de mantener que un bloque pequeño, y el presupuesto de comunidad existe antes de que reserve. Pídalo.
Basuras
La tasa de basura, que gira el ayuntamiento, es modesta y se cobra anual o trimestralmente según el municipio.
IRNR (no residentes)
España grava una renta imputada por la segunda vivienda aunque nunca se alquile, declarada en el Modelo 210. Los residentes en la UE y el EEE tributan al 19% y el resto al 24%.
Preguntas frecuentes
Lo que nos preguntan sobre costes
¿Se puede negociar el 11,2%?
No. El IVA lo fija el Estado y el AJD Andalucía, y ninguno se mueve en una compra privada. Lo negociable son los honorarios del abogado y, si financia, la comisión de apertura.
¿Pago la plusvalía municipal?
No. Ese impuesto recae en el vendedor, y en obra nueva el vendedor es el promotor. Es una cuestión de segunda mano que se cuela en guías de obra nueva donde no pinta nada.
¿El IVA se paga de una vez al final?
No. Se repercute en cada pago a cuenta según se hace. Un calendario que dice 30% en contrato significa 30% más el IVA de ese 30%, y lo mismo en cada fase posterior.
¿Qué es la retención del 3% de la que tanto se hable?
Se aplica cuando el vendedor es no residente, lo que la convierte en un asunto de segunda mano. Comprando a un promotor español no aparece en absoluto.
¿Puedo recuperar el IVA?
Solo si el comprador es una empresa y el inmueble se destina a una actividad sujeta, lo que acarrea sus propias obligaciones. En una vivienda comprada a título particular, no.
Antes de basarse en esto
Cifras vigentes en agosto de 2026
El tipo de IVA es estatal y el de AJD lo fija Andalucía; ambos pueden cambiar, y los tipos reducidos están sujetos a condiciones que dependen de su situación. Esta página es información general sobre cómo se estructuran los costes, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Confirme las cifras de su compra con su abogado o asesor fiscal antes de comprometerse a nada. Nueva Living facilita un desglose de costes por escrito para una vivienda concreta a petición.
Esta guía es información general sobre la compra de vivienda de obra nueva en la Costa del Sol. No constituye asesoramiento legal, fiscal ni financiero, y no sustituye el asesoramiento profesional independiente adaptado a su situación.
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