1%
Lorsque la valeur du bien ne dépasse pas 150 000 € et qu’il constituera la résidence habituelle de l’acheteur.
Frais d’achat dans le neuf en Andalousie · Guide 2026 Ce qu’un logement neuf coûte en plus du prix
Tous les guides de coûts valables pour l’ensemble de l’Espagne annoncent entre 8 et 13 pour cent. Dans le neuf en Andalousie, le chiffre est précis, et on peut le connaître avant de faire une offre.
La plupart des guides de coûts pour l’Espagne annoncent une fourchette nationale unique, généralement entre 8 et 13 pour cent. Cette fourchette existe parce qu’elle fait la moyenne de deux achats différents sur dix-sept régions. Pour un logement neuf en Andalousie, la fiscalité n’est pas une fourchette : ce sont deux taux fixes, et le montant se calcule exactement.
Les deux impôts
IVA et AJD, et non droit de mutation
Un logement neuf acheté au promoteur constitue une première transmission : il est donc soumis à la TVA et non au droit de mutation applicable à la revente. En Andalousie, cela représente deux impôts distincts sur le même achat.
IVA (TVA)
10% du prix d’achat. Le taux national pour le logement neuf. Il tombe à 4% pour le logement protégé (VPO de régimen especial), ce qui ne concerne pas les programmes présentés ici.
AJD (droit de timbre)
1,2% du prix d’achat en Andalousie. C’est le taux régional, fixé à 1,2% depuis avril 2021 et rendu permanent par la Ley 5/2021 de la région. D’anciens guides citent encore 1,5%, qui était le taux avant ce changement.
Fiscalité totale
11,2% pour un logement neuf. À titre de comparaison, une revente en Andalousie supporte l’ITP à 7% et aucun AJD : la fiscalité d’un logement neuf est donc supérieure d’environ quatre points à celle d’une revente équivalente.
Taux réduits
Quand l’AJD est inférieur à 1,2%
L’Andalousie applique des taux d’AJD réduits dans des cas précis. Il vaut la peine de les vérifier avant de retenir le taux général, même si la plupart des achats sur cette côte n’y ouvrent pas droit.
0.3%
Lorsque l’acheteur a moins de 35 ans et que le bien constituera sa résidence habituelle.
0.1%
Pour les familles nombreuses (familia numerosa) et les acheteurs en situation de handicap reconnu, selon les conditions fixées par la région.
En plus des impôts
Notaire, registre et honoraires d’avocat
Les émoluments du notaire et du registre foncier sont fixés par un tarif national et ne varient donc pas d’un prestataire à l’autre. Les honoraires d’avocat, si.
Notaire
De l’ordre de 600 à 1 200 € pour un achat résidentiel classique, selon le prix et la longueur de l’acte. Tarif réglementé : comparer ne change rien.
Registre foncier
De l’ordre de 400 à 700 €. Également réglementé.
Mentions légales
Généralement 1% du prix plus 21% d’IVA sur les honoraires, ou un forfait de 1 500 à 3 000 € pour un achat simple. C’est le seul poste négociable, et celui qu’il vaut la peine de mettre en concurrence.
Exemple chiffré
Un logement neuf à 450 000 €
IVA à 10%
€45,000
AJD à 1,2%
€5,400
Notaire et registre
De l’ordre de 1 000 à 1 900 €
Mentions légales
De l’ordre de 4 500 € plus IVA à 1%, ou un forfait
À prévoir
Environ 57 000 €, soit à peu près 12,5% en plus du prix. Les impôts représentent les 50 400 € fixes ; le reste dépend des professionnels que vous choisissez.
Il s’agit du coût d’acquisition. Il n’inclut pas les frais de dossier et d’expertise si vous empruntez, l’ameublement, ni les charges courantes qui démarrent après la livraison : IBI, charges de copropriété et abonnements.
Avec un prêt
Ce qu'un prêt ajoute au total
Si vous empruntez, trois des quatre coûts ci-dessous vous incombent et un non. Celui qui ne vous incombe pas est précisément celui que les anciens guides vous attribuent encore.
Expertise
La tasación, de 300 à 600 €, se règle avant que la banque n'émette une offre ferme. Le rapport est valable six mois et la banque prête sur le plus bas de l'expertise et du prix.
Frais de dossier
La comisión de apertura, de 0 % à 1 % du prêt. Négociable, et souvent supprimée sur les prêts aux non-résidents à quotité prudente.
AJD sur le prêt
Rien. Le prêteur acquitte le droit de timbre sur l'acte de prêt depuis le Real Decreto-ley 17/2018. Tout guide qui l'impute encore à l'acheteur est antérieur à ce changement.
Courtier
De 0,5 % à 1 % du prêt, ou un forfait, si vous en passez par un. Utile quand le courtier atteint des banques qui tarifent différemment les dossiers de non-résidents.
Le prêt aux non-résidents sur cette côte plafonne en général à 60 % ou 70 % du plus bas entre prix et expertise. La trésorerie nécessaire, c'est l'apport plus tout ce qui figure sur cette page.
Quand chaque coût tombe
Les coûts n'arrivent pas en même temps
Un pourcentage unique laisse croire à une seule facture à la fin. En pratique l'impôt arrive par tranches et les honoraires arrivent à l'acte.
À la réservation
Rien au-delà des arrhes elles-mêmes, et celles-ci s'imputent sur le prix au lieu de s'y ajouter.
Pendant le chantier
L’IVA à 10 % s’applique à chaque échéance au moment où vous la réglez, elle n’est pas différée à la livraison. C’est la ligne que la plupart des budgets calculent mal : la trésorerie nécessaire à chaque étape correspond au pourcentage, majoré d’un dixième.
À l’acte
Le solde du prix, l’AJD en totalité, le notaire, le registre foncier et les honoraires de votre avocat. C’est là qu’intervient le virement le plus important.
Après la livraison
Les coûts qui commencent au lieu de finir
Le coût d'acquisition est le chiffre que l'on compare. Le coût de fonctionnement est celui avec lequel on vit, et il est connaissable avant de réserver.
IBI
Taxe foncière municipale, assise sur la valeur cadastrale et non sur le prix, environ 0,4 % à 1,1 % par an. La valeur cadastrale n'étant qu'une fraction du prix payé, la note va généralement de quelques centaines à deux mille euros.
Charges de copropriété
Fixées par quote-part de chaque logement. Un programme avec spa, piscines chauffées et conciergerie coûte plus cher à faire tourner qu'un petit immeuble, et le budget de copropriété existe avant votre réservation. Demandez-le.
Ordures ménagères
La taxe basura, émise par la mairie, reste modeste et se règle annuellement ou trimestriellement selon la commune.
Impôt des non-résidents
L'Espagne impose un revenu réputé sur une résidence secondaire même jamais louée, déclaré via le Modelo 210. Les résidents de l'UE et de l'EEE sont taxés à 19 %, les autres à 24 %.
Questions fréquentes
Ce qu'on nous demande sur les coûts
Les 11,2 % sont-ils négociables ?
Non. La TVA est fixée au niveau national et l'AJD par l'Andalousie ; aucun des deux ne bouge sur un achat privé. Ce qui se négocie, ce sont les honoraires d'avocat et, si vous empruntez, les frais de dossier.
Dois-je payer la plusvalía municipal ?
Non. Cet impôt incombe au vendeur, et sur du neuf le vendeur est le promoteur. C'est une question de revente qui suit les acheteurs jusque dans des guides du neuf où elle n'a pas sa place.
La TVA se paie-t-elle en une fois à la fin ?
Non. Elle s'applique à chaque versement au moment où il est fait. Un échéancier annonçant 30 % au contrat signifie 30 % plus la TVA sur ces 30 %, et de même à chaque étape suivante.
Qu'est-ce que la retenue de 3 % dont on parle partout ?
Elle s'applique lorsque le vendeur est non-résident, ce qui en fait une question de revente. En achetant à un promoteur espagnol, elle ne se pose pas du tout.
Puis-je récupérer la TVA ?
Uniquement si l'acheteur est une entreprise et que le bien sert à une activité taxable, ce qui entraîne ses propres obligations. Pour un logement acheté à titre privé, non.
Avant de vous y fier
Chiffres à jour en août 2026
Le taux d’IVA est national et le taux d’AJD est fixé par l’Andalousie ; les deux peuvent évoluer, et les taux réduits sont soumis à des conditions liées à votre situation. Cette page constitue une information générale sur la structure des coûts, et non un conseil fiscal ou juridique. Faites confirmer les chiffres de votre achat par votre avocat ou votre conseiller fiscal avant de vous engager. Nueva Living fournit sur demande une estimation écrite des coûts pour un logement précis.
Ce guide est une information générale sur l’achat d’un logement neuf sur la Costa del Sol. Il ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier et ne remplace pas un avis professionnel indépendant adapté à votre situation.
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