1%
Wanneer de waarde van de woning niet hoger is dan € 150.000 en het de hoofdverblijfplaats van de koper wordt.
Aankoopkosten van nieuwbouw in Andalusië · Gids 2026 Wat nieuwbouw kost bovenop de prijs
Elke kostengids voor heel Spanje noemt 8 tot 13 procent. Nieuwbouw in Andalusië is een concreet getal, en dat is bekend vóórdat u een bod doet.
De meeste kostengidsen voor Spanje noemen één landelijke marge, meestal tussen 8 en 13 procent. Die marge bestaat omdat zij twee verschillende soorten aankoop over zeventien regio’s middelt. Bij nieuwbouw in Andalusië is de fiscale kant helemaal geen marge: het zijn twee vaste tarieven, en het bedrag is exact te berekenen.
De twee belastingen
IVA en AJD, geen overdrachtsbelasting
Een nieuwbouwwoning die u van de ontwikkelaar koopt is een eerste overdracht en valt daarom onder btw in plaats van de overdrachtsbelasting die bij bestaande bouw geldt. In Andalusië betekent dat twee afzonderlijke belastingen op dezelfde aankoop.
IVA (btw)
10% van de koopprijs. Het landelijke tarief voor nieuwe woningen. Voor sociale woningbouw (VPO de régimen especial) daalt het naar 4%, wat niet geldt voor de projecten op deze site.
AJD (zegelrecht)
1,2% van de koopprijs in Andalusië. Dit is het regionale tarief, sinds april 2021 vastgesteld op 1,2% en permanent gemaakt door de Ley 5/2021 van de regio. Oudere gidsen noemen nog 1,5%, het tarief van vóór die wijziging.
Totale belasting
11,2% bij nieuwbouw. Ter vergelijking: bij bestaande bouw in Andalusië geldt 7% ITP en geen AJD — de belasting op een nieuwe woning ligt dus ongeveer vier punten hoger dan bij een vergelijkbare bestaande woning.
Verlaagde tarieven
Wanneer AJD lager is dan 1,2%
Andalusië hanteert in specifieke gevallen verlaagde AJD-tarieven. Het loont ze te controleren voordat u van het algemene tarief uitgaat, al vallen de meeste aankopen aan deze kust erbuiten.
0.3%
Wanneer de koper jonger is dan 35 en de woning zijn of haar hoofdverblijfplaats wordt.
0.1%
Voor kinderrijke gezinnen (familia numerosa) en kopers met een erkende beperking, onder de voorwaarden van de regio.
Boven op de belasting
Notaris, kadaster en juridische kosten
Notaris- en kadasterkosten liggen vast in een landelijk tarief en verschillen dus niet per aanbieder. Juridische kosten wel.
Notaris
Ongeveer € 600 tot € 1.200 bij een gebruikelijke woningaankoop, afhankelijk van de prijs en de omvang van de akte. Gereguleerd, dus vergelijken verandert er niets aan.
Kadaster
Ongeveer € 400 tot € 700. Eveneens gereguleerd.
Juridisch
Meestal 1% van de prijs plus 21% IVA over het honorarium, of een vaste offerte van € 1.500 tot € 3.000 bij een eenvoudige aankoop. Deze post is onderhandelbaar en de enige waarbij offertes vergelijken loont.
Rekenvoorbeeld
Een nieuwbouwwoning van € 450.000
IVA van 10%
€45,000
AJD van 1,2%
€5,400
Notaris en kadaster
Ongeveer € 1.000 tot € 1.900
Juridisch
Ongeveer € 4.500 plus IVA bij 1%, of een vaste offerte
Reken op
Ongeveer € 57.000, oftewel zo’n 12,5% bovenop de prijs. Daarvan is € 50.400 vaste belasting; de rest hangt af van wie u inschakelt.
Dat zijn de verwervingskosten. Niet inbegrepen zijn afsluit- en taxatiekosten als u financiert, de inrichting, en de doorlopende lasten die na oplevering beginnen: IBI, servicekosten en nutsvoorzieningen.
Met hypotheek
Wat een hypotheek aan het totaal toevoegt
Als u leent, komen drie van de vier kosten hieronder voor uw rekening en één niet. Juist die ene noemen oudere gidsen nog altijd de uwe.
Taxatie
De tasación, € 300 tot € 600, betaalt u voordat de bank een bindend aanbod doet. Het rapport is zes maanden geldig en de bank leent op de laagste van taxatie en prijs.
Afsluitprovisie
De comisión de apertura, 0% tot 1% van de lening. Onderhandelbaar, en vaak kwijtgescholden bij financiering van niet-ingezetenen met een behoudende LTV.
AJD op de hypotheek
Niets. De geldverstrekker betaalt de zegelbelasting op de hypotheekakte sinds Real Decreto-ley 17/2018. Elke gids die dit nog bij de koper legt, dateert van vóór die wijziging.
Tussenpersoon
0,5% tot 1% van de lening, of een vast bedrag, als u er een inschakelt. De moeite waard waar een adviseur banken bereikt die dossiers van niet-ingezetenen anders beprijzen.
Financiering voor niet-ingezetenen op deze kust loopt doorgaans tot 60% of 70% van de laagste van prijs en taxatie. Het benodigde geld is de inbreng plus alles op deze pagina, niet de inbreng alleen.
Wanneer wat verschuldigd is
De kosten komen niet tegelijk
Eén percentage klinkt als één rekening aan het eind. In de praktijk komt de belasting in termijnen en komen de honoraria bij de akte.
Bij reservering
Niets meer dan de reserveringsvergoeding zelf, en die telt mee met de prijs in plaats van erbovenop te komen.
Tijdens de bouw
De 10% IVA wordt op elke termijn geheven op het moment dat u die betaalt, en niet uitgesteld tot de oplevering. Dit is de post die de meeste budgetten verkeerd inschatten: het benodigde geld per fase is het percentage plus een tiende daarvan.
Bij de akte
Het restant van de prijs, de AJD volledig, notaris, Kadaster en het honorarium van uw advocaat. Hier vindt de grootste enkele overboeking plaats.
Na oplevering
De kosten die beginnen in plaats van stoppen
Aanschafkosten zijn het getal dat mensen vergelijken. Vaste lasten zijn het getal waarmee ze leven, en dat is vóór de reservering te kennen.
IBI
Gemeentelijke onroerendezaakbelasting over de kadastrale waarde in plaats van de marktprijs, grofweg 0,4% tot 1,1% daarvan per jaar. Omdat de kadastrale waarde een fractie is van wat u betaalde, ligt de aanslag meestal tussen enkele honderden en tweeduizend euro.
Servicekosten
Vastgesteld per woning naar breukdeel. Een project met spa, verwarmde zwembaden en conciërge kost meer om te draaien dan een klein blok, en de begroting bestaat vóór u reserveert. Vraag ernaar.
Afvalheffing
De basura-heffing, opgelegd door het gemeentehuis, is bescheiden en wordt jaarlijks of per kwartaal geïnd, afhankelijk van de gemeente.
Inkomstenbelasting niet-ingezetenen
Spanje belast een fictief inkomen op een tweede woning, ook als die nooit wordt verhuurd, aangegeven via Modelo 210. Inwoners van de EU en EER betalen 19%, anderen 24%.
Veelgestelde vragen
Wat kopers ons over kosten vragen
Valt over de 11,2% te onderhandelen?
Nee. De btw wordt landelijk vastgesteld en de AJD door Andalusië, en geen van beide beweegt bij een particuliere aankoop. Onderhandelbaar zijn het advocatenhonorarium en, als u leent, de afsluitprovisie.
Betaal ik de plusvalía municipal?
Nee. Die belasting valt op de verkoper, en bij nieuwbouw is de verkoper de ontwikkelaar. Het is een doorverkoopvraag die kopers volgt tot in nieuwbouwgidsen waar zij niet thuishoort.
Wordt de btw in één keer aan het eind betaald?
Nee. Zij wordt geheven op elke termijn op het moment dat u die betaalt. Een schema met 30% bij contract betekent 30% plus btw over die 30%, en zo bij elke volgende fase.
Wat is die 3%-inhouding waarover ik steeds lees?
Zij geldt wanneer de verkoper niet-ingezetene is, wat het een doorverkoopkwestie maakt. Bij aankoop van een Spaanse ontwikkelaar speelt zij helemaal niet.
Kan ik de btw terugvorderen?
Alleen als de koper een onderneming is en het pand voor een belaste activiteit wordt gebruikt, wat eigen verplichtingen meebrengt. Bij een privé gekochte woning niet.
Voordat u hierop vertrouwt
Cijfers actueel per augustus 2026
Het IVA-tarief is landelijk en het AJD-tarief wordt door Andalusië vastgesteld; beide kunnen wijzigen, en aan de verlaagde tarieven zijn voorwaarden verbonden die van uw situatie afhangen. Deze pagina is algemene informatie over hoe de kosten zijn opgebouwd, geen fiscaal of juridisch advies. Laat de cijfers voor uw eigen aankoop bevestigen door uw advocaat of belastingadviseur voordat u zich ergens aan verbindt. Nueva Living verstrekt op verzoek een schriftelijke kostenopgave voor een specifieke woning.
Deze gids bevat algemene informatie over het kopen van een nieuwbouwwoning aan de Costa del Sol. Het betreft geen juridisch, fiscaal of financieel advies en vervangt geen onafhankelijk professioneel advies dat is afgestemd op uw situatie.
Klaar om te beginnen
Start uw zoektocht