1%
Gdy wartość nieruchomości nie przekracza 150 000 € i będzie ona stałym miejscem zamieszkania kupującego.
Koszty zakupu nowej nieruchomości w Andaluzji · Przewodnik 2026 Ile kosztuje nowe budownictwo ponad cenę
Każdy ogólnohiszpański poradnik kosztów podaje od 8 do 13 procent. W przypadku nowego budownictwa w Andaluzji to konkretna liczba, którą można poznać przed złożeniem oferty.
Większość poradników kosztowych dla Hiszpanii podaje jeden ogólnokrajowy przedział, zwykle od 8 do 13 procent. Ten przedział bierze się stąd, że uśrednia dwa różne rodzaje zakupu w siedemnastu regionach. Przy nowym budownictwie w Andaluzji strona podatkowa nie jest przedziałem — to dwie stałe stawki, a kwotę można wyliczyć dokładnie.
Dwa podatki
IVA i AJD, a nie podatek od przeniesienia własności
Nowe mieszkanie kupione od dewelopera to pierwsze przeniesienie własności, więc podlega VAT, a nie podatkowi od czynności cywilnoprawnych stosowanemu przy rynku wtórnym. W Andaluzji oznacza to dwa odrębne podatki od tej samej transakcji.
IVA (VAT)
10% ceny zakupu. Ogólnokrajowa stawka dla nowych nieruchomości mieszkalnych. Spada do 4% w przypadku mieszkań objętych ochroną publiczną (VPO de régimen especial), co nie dotyczy inwestycji na tej stronie.
AJD (opłata skarbowa)
1,2% ceny zakupu w Andaluzji. To stawka regionalna, ustalona na 1,2% od kwietnia 2021 roku i utrwalona na stałe przez regionalną Ley 5/2021. Starsze poradniki wciąż podają 1,5%, czyli stawkę sprzed tej zmiany.
Podatki łącznie
11,2% przy nowym budownictwie. Dla porównania, rynek wtórny w Andaluzji objęty jest ITP w wysokości 7% i nie płaci AJD — podatek od nowego domu jest więc o mniej więcej cztery punkty wyższy niż od porównywalnej nieruchomości z rynku wtórnego.
Stawki obniżone
Kiedy AJD jest niższe niż 1,2%
Andaluzja stosuje obniżone stawki AJD w określonych sytuacjach. Warto je sprawdzić, zanim przyjmie się stawkę ogólną, choć większość zakupów na tym wybrzeżu się w nich nie mieści.
0.3%
Gdy kupujący ma mniej niż 35 lat, a nieruchomość będzie jego stałym miejscem zamieszkania.
0.1%
Dla rodzin wielodzietnych (familia numerosa) oraz kupujących z orzeczoną niepełnosprawnością, na warunkach określonych przez region.
Poza podatkami
Notariusz, księgi wieczyste i koszty prawne
Opłaty notarialne i za wpis do księgi wieczystej są ustalone ogólnokrajową taryfą, więc nie różnią się między usługodawcami. Honoraria prawne już tak.
Notariusz
Około 600–1200 € przy typowym zakupie mieszkaniowym, zależnie od ceny i objętości aktu. Stawka jest regulowana, więc porównywanie ofert nic nie zmienia.
Księgi wieczyste
Około 400–700 €. Również regulowane.
Informacje prawne
Zwykle 1% ceny plus 21% IVA od honorarium albo stała wycena w przedziale 1500–3000 € przy nieskomplikowanym zakupie. Ta pozycja podlega negocjacji i to właśnie ją warto porównywać.
Przykład wyliczenia
Nowa nieruchomość za 450 000 €
IVA 10%
€45,000
AJD 1,2%
€5,400
Notariusz i księgi wieczyste
Około 1000–1900 €
Informacje prawne
Około 4500 € plus IVA przy 1%, albo stała wycena
Zaplanuj budżet
Około 57 000 €, czyli mniej więcej 12,5% ponad cenę. Z tego 50 400 € to stałe podatki; reszta zależy od tego, kogo Państwo zatrudnią.
To koszt nabycia. Nie obejmuje opłat za uruchomienie kredytu i wycenę, jeśli finansują Państwo zakup, umeblowania ani kosztów bieżących, które zaczynają się po odbiorze: IBI, opłat wspólnoty i mediów.
Z kredytem
Co kredyt dodaje do sumy
Jeśli biorą Państwo kredyt, trzy z czterech poniższych kosztów obciążają Państwa, a jeden nie. Właśnie ten jeden starsze poradniki wciąż przypisują Państwu.
Wycena
Wycena (tasación), 300 do 600 €, płatna zanim bank wyda wiążącą ofertę. Raport jest ważny sześć miesięcy, a bank kredytuje niższą z wartości: wyceny albo ceny.
Prowizja za udzielenie
Prowizja za udzielenie (comisión de apertura), od 0% do 1% kredytu. Negocjowalna i często odpuszczana przy kredytach dla nierezydentów z ostrożnym LTV.
AJD od kredytu
Nic. Opłatę skarbową od aktu kredytowego płaci kredytodawca od czasu Real Decreto-ley 17/2018. Każdy poradnik, który wciąż obciąża tym kupującego, pochodzi sprzed tej zmiany.
Pośrednik
Od 0,5% do 1% kredytu albo stała opłata, jeśli korzystają Państwo z pośrednika. Opłaca się tam, gdzie pośrednik dociera do banków inaczej wyceniających wnioski nierezydentów.
Kredyty dla nierezydentów na tym wybrzeżu sięgają zwykle 60% lub 70% niższej z wartości: ceny albo wyceny. Potrzebna gotówka to wkład własny plus wszystko z tej strony, nie sam wkład.
Kiedy co jest wymagalne
Koszty nie pojawiają się naraz
Jeden procent brzmi jak jeden rachunek na końcu. W praktyce podatek przychodzi w ratach, a honoraria przy akcie notarialnym.
Przy rezerwacji
Nic ponad samą opłatę rezerwacyjną, a ta jest zaliczana na poczet ceny, a nie doliczana do niej.
W trakcie budowy
IVA w wysokości 10% naliczana jest od każdej raty w momencie jej zapłaty, a nie odkładana do odbioru. To pozycja, którą większość budżetów liczy błędnie: gotówka potrzebna na każdym etapie to procent powiększony o jego dziesiątą część.
Przy akcie notarialnym
Pozostała część ceny, pełna kwota AJD, notariusz, księgi wieczyste i honorarium prawnika. To tutaj następuje największy pojedynczy przelew.
Po odbiorze
Koszty, które się zaczynają, a nie kończą
Koszt nabycia to liczba, którą się porównuje. Koszt utrzymania to liczba, z którą się żyje, i można ją poznać przed rezerwacją.
IBI
Gminny podatek od nieruchomości naliczany od wartości katastralnej, nie rynkowej — mniej więcej 0,4% do 1,1% rocznie. Ponieważ wartość katastralna to ułamek zapłaconej ceny, rachunek wynosi zwykle od kilkuset do dwóch tysięcy euro.
Opłaty wspólnotowe
Ustalane według udziału każdego lokalu. Inwestycja ze spa, podgrzewanymi basenami i konsjerżem kosztuje w utrzymaniu więcej niż mały budynek, a budżet wspólnoty istnieje jeszcze przed rezerwacją. Poproś o niego.
Opłata za odpady
Opłata za wywóz odpadów (basura), naliczana przez urząd miasta, jest niewielka i pobierana rocznie lub kwartalnie, zależnie od gminy.
Podatek dla nierezydentów
Hiszpania opodatkowuje dochód przypisany drugiemu domowi, nawet gdy nigdy nie jest wynajmowany, deklarowany na formularzu Modelo 210. Rezydenci UE i EOG płacą 19%, pozostali 24%.
Najczęściej zadawane pytania
O co pytają nas w sprawie kosztów
Czy 11,2% podlega negocjacji?
Nie. VAT ustala państwo, a AJD Andaluzja, i przy zakupie prywatnym żaden się nie zmienia. Negocjowalne są honorarium prawnika i, jeśli biorą Państwo kredyt, prowizja za udzielenie.
Czy płacę plusvalía municipal?
Nie. Ten podatek obciąża sprzedającego, a przy nowym lokalu sprzedającym jest deweloper. To kwestia rynku wtórnego, która wędruje za kupującymi do poradników o rynku pierwotnym, gdzie nie ma czego szukać.
Czy VAT płaci się jednorazowo na końcu?
Nie. Nalicza się go od każdej raty w chwili jej zapłaty. Harmonogram z 30% przy umowie oznacza 30% plus VAT od tych 30%, i tak samo na każdym kolejnym etapie.
Czym jest ta 3-procentowa retencja, o której wszędzie piszą?
Stosuje się ją, gdy sprzedający jest nierezydentem, co czyni z niej sprawę rynku wtórnego. Przy zakupie od hiszpańskiego dewelopera w ogóle nie występuje.
Czy mogę odzyskać VAT?
Tylko gdy kupującym jest firma, a nieruchomość służy działalności opodatkowanej, co niesie własne obowiązki. Przy mieszkaniu kupionym prywatnie nie.
Zanim się Państwo na tym oprą
Dane aktualne na sierpień 2026
Stawka IVA jest ogólnokrajowa, a stawkę AJD ustala Andaluzja; obie mogą się zmienić, a stawki obniżone obwarowane są warunkami zależnymi od Państwa sytuacji. Ta strona to ogólna informacja o strukturze kosztów, a nie porada podatkowa ani prawna. Prosimy potwierdzić liczby dotyczące Państwa zakupu u swojego prawnika lub doradcy podatkowego, zanim zobowiążą się Państwo do czegokolwiek. Na życzenie Nueva Living przygotowuje pisemne zestawienie kosztów dla konkretnej nieruchomości.
Ten przewodnik zawiera ogólne informacje o zakupie nowo wybudowanego domu na Costa del Sol. Nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani finansowej i nie zastępuje niezależnej profesjonalnej porady dostosowanej do Państwa sytuacji.
Gotowi na start
Rozpocznij poszukiwania