1%
Если стоимость объекта не превышает 150 000 € и он станет основным местом жительства покупателя.
Расходы на покупку новостройки в Андалусии · Руководство 2026 Во что обходится новостройка сверх цены
Все общеиспанские руководства по расходам называют от 8 до 13 процентов. Для новостройки в Андалусии это конкретная цифра, и её можно рассчитать до подачи предложения.
Большинство руководств по расходам для Испании называют один общенациональный диапазон — обычно от 8 до 13 процентов. Этот диапазон возникает потому, что усредняет две разные сделки по семнадцати регионам. Для новостройки в Андалусии налоговая часть — вовсе не диапазон: это две фиксированные ставки, и сумму можно рассчитать точно.
Два налога
IVA и AJD, а не налог на передачу
Новостройка, купленная у застройщика, считается первой передачей, поэтому облагается НДС, а не налогом на передачу собственности, который применяется на вторичном рынке. В Андалусии это означает два отдельных налога на одну и ту же покупку.
IVA (НДС)
10% от цены покупки. Общенациональная ставка для нового жилья. Для социального жилья (VPO de régimen especial) она снижается до 4%, но к проектам на этом сайте это не относится.
AJD (гербовый сбор)
1,2% от цены покупки в Андалусии. Это региональная ставка, установленная на уровне 1,2% с апреля 2021 года и закреплённая на постоянной основе региональным законом Ley 5/2021. Старые руководства всё ещё называют 1,5% — ставку до этого изменения.
Итого налогов
11,2% для новостройки. Для сравнения: вторичное жильё в Андалусии облагается ITP по ставке 7% без AJD — то есть налог на новое жильё примерно на четыре пункта выше, чем на сопоставимое вторичное.
Пониженные ставки
Когда AJD ниже 1,2%
В определённых случаях Андалусия применяет пониженные ставки AJD. Их стоит проверить, прежде чем исходить из общей ставки, хотя большинство сделок на этом побережье под них не подпадает.
0.3%
Если покупателю меньше 35 лет и объект станет его основным местом жительства.
0.1%
Для многодетных семей (familia numerosa) и покупателей с официально признанной инвалидностью — на условиях, установленных регионом.
Помимо налогов
Нотариус, регистрация и юридические услуги
Нотариальные и регистрационные сборы установлены общенациональным тарифом и потому не различаются у разных исполнителей. Юридические гонорары — различаются.
Нотариус
Примерно от 600 до 1 200 € при типичной покупке жилья, в зависимости от цены и объёма нотариального акта. Тариф регулируется, поэтому сравнивать бессмысленно.
Земельный реестр
Примерно от 400 до 700 €. Также регулируется.
Правовая информация
Обычно 1% от цены плюс 21% IVA на сам гонорар либо фиксированная сумма в диапазоне 1 500–3 000 € при простой сделке. Эта статья обсуждаема — именно её стоит сравнивать между юристами.
Пример расчёта
Новостройка за 450 000 €
IVA по ставке 10%
€45,000
AJD по ставке 1,2%
€5,400
Нотариус и регистрация
Примерно 1 000–1 900 €
Правовая информация
Примерно 4 500 € плюс IVA при ставке 1%, либо фиксированная сумма
Заложите в бюджет
Около 57 000 €, то есть примерно 12,5% сверх цены. Из них 50 400 € — фиксированные налоги; остальное зависит от того, кого вы наймёте.
Это стоимость приобретения. Сюда не входят комиссия за оформление ипотеки и оценка объекта при кредите, меблировка и текущие расходы, которые начинаются после передачи ключей: IBI, взносы в сообщество собственников и коммунальные услуги.
С ипотекой
Что ипотека добавляет к сумме
Если вы берёте ипотеку, три из четырёх расходов ниже ложатся на вас, а один — нет. Именно тот, который не ложится, старые руководства по-прежнему числят вашим.
Оценка
Оценка (tasación), от 300 до 600 €, оплачивается до того, как банк выдаст обязывающее предложение. Отчёт действителен шесть месяцев, и банк кредитует по меньшей из двух величин — оценке или цене.
Комиссия за открытие
Комиссия за открытие (comisión de apertura), от 0% до 1% суммы кредита. Обсуждается, и при кредитовании нерезидентов с консервативным LTV её часто не берут.
AJD по ипотеке
Ничего. Гербовый сбор по ипотечному акту с 2018 года платит кредитор — Real Decreto-ley 17/2018. Любое руководство, которое всё ещё относит его на покупателя, старше этой поправки.
Брокер
От 0,5% до 1% суммы кредита либо фиксированная плата, если вы обращаетесь к брокеру. Оправдано там, где брокер выходит на банки, иначе оценивающие досье нерезидентов.
Кредитование нерезидентов на этом побережье обычно доходит до 60% или 70% от меньшей из величин — цены или оценки. Нужны первоначальный взнос плюс всё, что на этой странице, а не только взнос.
Когда что подлежит уплате
Расходы приходят не разом
Единый процент звучит как один счёт в конце. На деле налог приходит частями, а гонорары — при подписании купчей.
При бронировании
Ничего сверх самого резервационного платежа, и он засчитывается в цену, а не добавляется к ней.
В ходе строительства
IVA 10% начисляется на каждый этапный платёж в момент его внесения, а не откладывается до передачи объекта. Именно эту строку большинство бюджетов считает неверно: наличные, нужные на каждом этапе, — это процент плюс ещё десятая часть от него.
При подписании купчей
Остаток цены, AJD полностью, нотариус, реестр собственности и гонорар вашего юриста. Именно здесь происходит самый крупный единовременный перевод.
После передачи
Расходы, которые начинаются, а не кончаются
Стоимость приобретения — это цифра, которую сравнивают. Стоимость содержания — та, с которой живут, и её можно узнать до бронирования.
IBI
Муниципальный налог на недвижимость, начисляемый на кадастровую, а не рыночную стоимость — примерно 0,4–1,1% от неё в год. Кадастровая стоимость составляет долю от уплаченного, поэтому счёт обычно от нескольких сотен до пары тысяч евро.
Взносы товарищества
Начисляются по доле участия каждой квартиры. Комплекс со спа, подогреваемыми бассейнами и консьержем в содержании дороже небольшого дома, а бюджет товарищества существует ещё до вашего бронирования. Запросите его.
Вывоз мусора
Сбор за вывоз мусора (basura) выставляет мэрия; он невелик и взимается раз в год или ежеквартально в зависимости от муниципалитета.
Налог для нерезидентов
Испания облагает вменённый доход по второму жилью, даже если оно никогда не сдаётся; декларируется по форме Modelo 210. Для резидентов ЕС и ЕЭЗ ставка 19%, для прочих — 24%.
Частые вопросы
О чём нас спрашивают про расходы
Можно ли договориться о 11,2%?
Нет. НДС устанавливает государство, AJD — Андалусия, и при частной покупке ни один из них не двигается. Обсуждаются гонорар юриста и, если берёте кредит, комиссия за открытие.
Плачу ли я plusvalía municipal?
Нет. Этот налог платит продавец, а в новостройке продавец — застройщик. Это вопрос вторичного рынка, который тянется за покупателями в руководства по новостройкам, где ему не место.
НДС платится одной суммой в конце?
Нет. Он начисляется на каждый платёж в момент его внесения. График, где указано 30% при договоре, означает 30% плюс НДС с этих 30%, и так же на каждом следующем этапе.
Что за удержание 3%, о котором все пишут?
Оно применяется, когда продавец — нерезидент, а значит, это вопрос вторичного рынка. При покупке у испанского застройщика оно не возникает вовсе.
Можно ли вернуть НДС?
Только если покупатель — компания и объект используется в облагаемой деятельности, что влечёт собственные обязанности. При покупке жилья частным лицом — нет.
Прежде чем на это полагаться
Данные актуальны на август 2026 года
Ставка IVA устанавливается на общенациональном уровне, ставка AJD — Андалусией; обе могут измениться, а пониженные ставки применяются на условиях, зависящих от вашей ситуации. Эта страница — общая информация о структуре расходов, а не налоговая или юридическая консультация. Подтвердите цифры по своей сделке у юриста или налогового консультанта, прежде чем брать на себя обязательства. По запросу Nueva Living предоставляет письменную смету расходов по конкретному объекту.
Это руководство содержит общую информацию о покупке жилья в новостройке на Коста-дель-Соль. Оно не является юридической, налоговой или финансовой консультацией и не заменяет независимую профессиональную консультацию с учётом вашей ситуации.
Готовы начать
Начните поиск