Beide Wege sind auf der Costa del Sol völlig legitim. Die richtige Wahl hängt von Ihrem Zeitrahmen, Ihrer Risikobereitschaft gegenüber der Bauphase und davon ab, was die Immobilie tatsächlich für Sie leisten soll.
Keine der beiden Optionen ist grundsätzlich die bessere Investition – sie passen zu unterschiedlichen Käufern, Zeitplänen und Risikoprofilen. Vergleichen Sie sie unten anhand der Punkte, die für Ihre Entscheidung wirklich zählen.
In der Regel günstiger als eine vergleichbare fertiggestellte Immobilie, da Sie sich Jahre vor der Übergabe verpflichten und das Risiko des Bauzeitplans tragen. Dieser Preisunterschied verringert sich – oder verschwindet –, je näher das Projekt an seine letzten verfügbaren Einheiten kommt.
Gestaffelt: eine Reservierung, eine größere Zahlung bei Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags, weitere Zahlungen bei Bau-Meilensteinen und der Restbetrag bei Fertigstellung.
Bau- und Übergaberisiko: Das Projekt kann sich verzögern oder im schlimmsten Fall nicht fertiggestellt werden. Vor Fertigstellung geleistete Zahlungen müssen gesetzlich durch eine Bankgarantie abgesichert sein.
Ein früher Kauf bedeutet manchmal echtes Mitspracherecht bei der Ausstattung – Böden, Küchenoptionen, gelegentlich auch der Grundriss – je nach Baufortschritt. Dieses Zeitfenster schließt sich kurz vor der Fertigstellung.
Wartezeit, manchmal von Jahren, bis zur Übergabe. Die bisherige Bilanz des Bauträgers bei der Einhaltung von Liefertermini verdient eine genaue Prüfung.
Die Überlegung: Sie kaufen unter dem Marktpreis fertiggestellter Immobilien, und der Wert schließt diese Lücke bis zur Übergabe. Das hängt davon ab, ob sich das jeweilige Projekt und die Lage wie erwartet entwickeln – eine Garantie ist das nicht.
Eine formelle Mängelabnahme findet vor oder bei der Übergabe statt, wobei Mängel aufgelistet werden, die der Bauträger im Rahmen der Baugewährleistung beheben muss. Sie beurteilen den vom Bauträger festgelegten Ausstattungsstandard, nicht eine bestehende Immobilie.
Der Abschluss hängt davon ab, dass der Bauträger die Erstbezugsgenehmigung und die Fertigstellungsbescheinigung erhält, bevor die Urkunde beim Notar unterzeichnet werden kann. Ihr Anwalt bestätigt, dass diese vorliegen, bevor Sie den Kauf abschließen.
Erfolgt, sobald das Gebäude fertiggestellt und genehmigt ist, zu einem vom Bauträger geschätzten, aber nicht garantierten Termin. Verzögerungen von einigen Monaten gegenüber der ursprünglichen Schätzung sind keine Seltenheit.
Kostet im Voraus mehr, aber Sie zahlen für eine bekannte Größe: die tatsächliche Ausstattung, die tatsächliche Aussicht, den tatsächlichen Geräuschpegel – all das lässt sich anhand eines Grundrisses und einer Visualisierung nicht vollständig beurteilen.
Einfacher: reservieren, unterschreiben, den Restbetrag zahlen, in der Regel innerhalb von 30 bis 60 Tagen. Kein an den Bau gekoppelter Zeitplan und keine Möglichkeit, die Kosten über die Zeit zu verteilen.
Vollständig ausgeschlossen. Was Sie sehen, ist, was Sie bekommen, und Sie können die tatsächliche Immobilie besichtigen, bevor Sie sich verpflichten.
Festgelegt. Eine Einschränkung, wenn Sie sich etwas anderes gewünscht hätten, ein Vorteil, wenn Sie lieber echte Materialien und Verarbeitung beurteilen als ein Ausstattungsblatt.
Kann sofort nach Abschluss Mieteinnahmen generieren oder bewohnt werden, ohne dass ein Bauzeitplan im Weg steht.
Leichter mit tatsächlich vergleichbaren, aktuellen Verkäufen im selben Gebäude oder Gebiet zu vergleichen – reale, aktuelle Daten statt einer Prognose.
Gilt hier nicht in gleicher Weise. Etwaige Mängel sind das, was der aktuelle Eigentümer behoben hat oder nicht, weshalb ein professionelles Gutachten vor Ihrer Zusage hier wichtiger ist als eine Bauträgergarantie.
Bereits ausgestellt und überprüfbar: Ihr Anwalt prüft vor der Unterzeichnung den bestehenden Eigentumstitel, die Genehmigungshistorie und etwaige Lasten der Immobilie im Grundbuch.
Wird von Ihnen und dem Verkäufer festgelegt, in der Regel 30 bis 60 Tage nach Unterzeichnung, ohne Abhängigkeit von einem Bau- oder Genehmigungszeitplan.
Sie deckt speziell Zahlungen ab, die vor Fertigstellung geleistet werden. Der genaue Umfang und die Gültigkeit der Garantie für ein bestimmtes Projekt sollten vor der Unterzeichnung schriftlich bestätigt werden – nicht einfach vorausgesetzt werden.
Ein Neubaukauf eignet sich in der Regel für Käufer, die die Immobilie nicht sofort benötigen, die Zahlungen über einen längeren Zeitraum verteilen möchten und das Risiko der Bauphase im Austausch für einen niedrigeren Einstiegspreis und in manchen Fällen ein Mitspracherecht bei der Ausstattung akzeptieren.
Eine fertiggestellte Immobilie eignet sich in der Regel für Käufer, die einziehen, vermieten oder einfach genau sehen möchten, was sie kaufen, ohne zu warten oder ein Übergaberisiko einzugehen – oft zu einem höheren Anfangspreis für diese Sicherheit.
Die meisten Käufer gehören nicht ausschließlich der einen oder anderen Kategorie an. Der ehrliche Weg zur Entscheidung besteht darin, konkrete Projekte mit Ihrem eigenen Budget, Zeitrahmen und Ihrer Risikobereitschaft zu vergleichen, statt sich zuerst abstrakt zwischen Neubau und Bestand zu entscheiden. Den vollständigen Ablauf nach Ihrer Entscheidung finden Sie unter wie der Kaufprozess funktioniert.
Die meisten Vergleiche enden beim Angebotspreis. In Andalusien werden die beiden Käufe unterschiedlich besteuert, und der Unterschied reicht, um zu ändern, welcher tatsächlich günstiger ist.
10 % IVA plus 1,2 % AJD, also 11,2 % des Preises an Steuern. Beide sind gesetzlich festgelegt und keine davon ist verhandelbar.
ITP mit 7 % und keine AJD. Vier Punkte weniger, auf denselben Preis.
Ein Wiederverkauf zum selben Angebotspreis kostet bei einem Kauf von 450.000 € rund 18.000 € weniger an Steuern. Eine Off-Plan-Einheit muss spürbar unter dem fertigen Vergleichsobjekt liegen, um das günstigere Geschäft zu sein und nicht bloß die kleinere Zahl.
Das entscheidet die Frage nicht. Es heißt aber, dass der Vergleich nicht der ist, den die Angebotspreise nahelegen, und dass diese Zahl vor allem anderen in die Rechnung gehört.
Das Off-Plan-Risiko lässt sich leicht benennen: der Bau kann sich verzögern. Das Wiederverkaufsrisiko ist stiller, weil es an der Immobilie hängt und nicht am Zeitplan.
Offene Gemeinschaftskosten haften der Immobilie selbst für das laufende und die drei vorangegangenen Jahre an, offene IBI ohne eine solche Frist. Ihr Anwalt fordert von der Gemeinschaft eine Schuldenfreiheitsbescheinigung an und prüft die IBI-Bescheide vor der Unterschrift.
Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, behält der Käufer 3 % des Preises ein und führt sie für Rechnung des Verkäufers an das Finanzamt ab. Das ist eine Pflicht des Käufers, kein Entgegenkommen des Verkäufers, und beim Kauf vom Bauträger entsteht sie gar nicht.
Anbauten, verglaste Terrassen und Poolhäuser ohne Genehmigung sind häufig und stehen nicht immer in der Urkunde. Was eingetragen, was gebaut und was genehmigt ist, muss übereinstimmen, und nur eine Prüfung zeigt das.
Ein Neubau hat gesetzlichen Mängelschutz. Ein Wiederverkauf hat, was von den ursprünglichen Fristen übrig ist, bei einem älteren Haus meist nichts -- dann leistet ein Gutachten, was sonst die Gewährleistung täte.
Nichts davon macht den Wiederverkauf zur schlechteren Wahl. Es macht die Prüfung anders: bei Off-Plan prüfen Sie einen Bauträger und eine Genehmigung, beim Wiederverkauf ein Gebäude und seine Geschichte.
Bei gleichem Angebotspreis nein, denn die Steuer liegt vier Punkte höher. Off-Plan ist günstiger, wo der Preis tatsächlich um mehr als das unter dem fertigen Vergleichsobjekt liegt -- eine Frage je Projekt, keine Regel.
Ja, aber das Darlehen wird üblicherweise erst bei der Beurkundung ausgezahlt, nicht während der Bauzeit -- die Raten kommen also aus Eigenmitteln. Das verändert das Liquiditätsprofil stärker als die Gesamtsumme und sollte vor der Reservierung durchgerechnet werden.
Verzögerungen von einigen Monaten gegenüber der ursprünglichen Schätzung sind üblich. Ihr Vertrag legt den Übergabetermin fest und was bei Überschreitung gilt, einschließlich Rücktritt oder Fristverlängerung -- diese Klausel liest man vor der Unterschrift, nicht danach.
Manchmal. Ob der Vertrag an einen anderen Käufer abgetreten werden kann, zu welchen Bedingungen und gegen welche Gebühr, bestimmt der Bauträger und variiert stark. Gehört das zu Ihrem Plan, halten Sie es vor der Reservierung schriftlich fest, nicht danach.
Eine fertige Wohnung lässt sich sofort vermieten, ein echter Vorteil, wenn Einnahmen ab dem ersten Tag zählen. Darüber hinaus hängt die Vermietung von den Regeln der Anlage und der örtlichen Lizenzordnung ab, nicht davon, ob off-plan gekauft wurde.
Contrato de compraventa -- die verbindliche Vereinbarung, die Preis, Zahlungsplan, Ausstattung und Übergabebedingungen festlegt und nach der Reservierung unterzeichnet wird.
Gesetzlich vorgeschriebener Schutz für vor der Fertigstellung geleistete Neubauzahlungen, der Sie absichert, falls die Wohnanlage nicht übergeben wird.
Eine formelle Prüfung vor oder bei der Übergabe, bei der Mängel aufgelistet werden, die der Bauträger im Rahmen der Baugewährleistung beheben muss.
Licencia de primera ocupación -- die offizielle Bestätigung, dass eine neu gebaute Immobilie bewohnbar ist, erforderlich vor dem Abschluss.
Die Eigentümergemeinschaft, die die Gemeinschaftsflächen und -dienste einer Wohnanlage verwaltet und abrechnet, egal ob Neubau oder Bestand.
Die beim Notar unterzeichnete und bei Abschluss auf Ihren Namen eingetragene Kaufurkunde.
Auch steuerlich unterscheiden sich beide Wege: Neubau unterliegt IVA und AJD, der Wiederverkauf der ITP. Die Zahlen finden Sie unter was ein Neubau in Andalusien tatsächlich kostet.
Dieser Leitfaden bietet allgemeine Informationen zum Kauf einer Neubauimmobilie an der Costa del Sol. Er stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar und ersetzt keine unabhängige, auf Ihre Situation zugeschnittene fachliche Beratung.