Ambas son formas legítimas de comprar en la Costa del Sol. La adecuada depende de su plazo de tiempo, su tolerancia al riesgo de construcción y de lo que realmente quiere que la propiedad haga por usted.
Ninguna opción es inherentemente la mejor inversión: se adaptan a distintos compradores, plazos y niveles de tolerancia al riesgo. Compáralas a continuación en los puntos que realmente afectan su decisión.
Normalmente con un precio inferior al de una vivienda terminada comparable, ya que le comprometes con años de antelación a la entrega y asumes el riesgo del calendario de construcción. Esa diferencia se reduce, o desaparece, a medida que el proyecto se acerca a sus últimas unidades disponibles.
Escalonado: una reserva, un pago mayor al firmar el contrato privado de compraventa, más pagos en los hitos de la construcción, y el saldo restante a la finalización.
Riesgo de construcción y entrega: el proyecto podría retrasarse o, en el peor de los casos, no completarse. Por ley, los pagos realizados antes de la finalización deben contar con aval bancario.
Comprar temprano a veces significa poder opinar de verdad sobre los acabados -- suelos, opciones de cocina, ocasionalmente la distribución -- según lo avanzada que esté la construcción. Esa ventana se cierra cerca de la finalización.
Espera, a veces de años, hasta la entrega. El historial del promotor en cuanto al cumplimiento de sus fechas de entrega merece un examen serio.
La idea es comprar por debajo del precio de mercado de una vivienda terminada, y que el valor cierre esa diferencia para la fecha de entrega. Esto depende de que el proyecto y la zona en concreto se comporten como se espera -- no es una garantía.
Se realiza una inspección formal de defectos antes de la entrega o en el momento de esta, con un listado de fallos para que el promotor los corrija bajo la garantía de construcción. Aquí partes del estándar de acabado del promotor, no está valorando una propiedad ya existente.
La finalización depende de que el promotor obtenga la licencia de primera ocupación y el certificado de fin de obra antes de poder firmar la escritura ante notario. Su abogado confirme que estos documentos están en regla antes de completar la compra.
Ocurre una vez que el edificio está terminado y licenciado, en una fecha que el promotor estima pero no garantiza. Los retrasos de unos meses respecto a la estimación original no son inusuales.
Cuesta más por adelantado, pero paga por algo conocido: el acabado real, las vistas reales, el nivel de ruido real, nada de lo cual puede valorar del todo a partir de un plano y una infografía.
Más sencillo: reservar, firmar, pagar el saldo, normalmente en un plazo de 30 a 60 días. Sin calendario ligado a la construcción, y sin forma de repartir el coste en el tiempo.
Eliminado por completo. Lo que ves es lo que obtienes, y puede inspeccionar la propiedad real antes de comprometerse a nada.
Fijo. Una limitación si querías algo diferente, una ventaja si prefiere valorar materiales y acabados reales en lugar de una ficha técnica.
Puede generar ingresos por alquiler o habitarse de inmediato tras la finalización, sin ningún calendario de construcción de por medio.
Más fácil de comparar con ventas recientes genuinamente comparables en el mismo edificio o zona -- datos reales y actuales en lugar de una proyección.
No aplica de la misma manera. Cualquier defecto es lo que el propietario actual haya solucionado o no, por lo que una inspección profesional antes de comprometerse importa aquí más que la garantía de un promotor.
Ya emitida y verificable: su abogado comprueba el título de propiedad existente, el historial de licencias y cualquier carga sobre la propiedad en el Registro de la Propiedad antes de firmar.
La fijáis usted y el vendedor, normalmente entre 30 y 60 días después de la firma, sin ningún calendario de construcción o de licencias del que depender.
Cubre específicamente los pagos realizados antes de la finalización. El alcance exacto y la validez del aval para un proyecto concreto es algo que debe confirmarse por escrito antes de firmar, no algo que se deba dar por supuesto.
Comprar sobre plano suele convenir a compradores que no necesitan la propiedad de inmediato, quieren repartir los pagos en el tiempo, y se sienten cómodos con el riesgo de la etapa de construcción a cambio de un precio de entrada más bajo y, en algunos casos, poder opinar sobre los acabados.
Una vivienda terminada suele convenir a compradores que quieren mudarse, alquilar, o simplemente ver exactamente lo que están comprando sin esperar ni asumir el riesgo de entrega -- a menudo con un coste inicial más alto a cambio de esa certeza.
La mayoría de los compradores no son puramente uno u otro. La forma honesta de decidir es comparar proyectos concretos con su propio presupuesto, plazos y tolerancia al riesgo, en lugar de decidir primero entre sobre plano y reventa como una categoría abstracta. Para conocer el proceso completo paso a paso una vez que hayas decidido, consulta cómo funciona la compra.
Casi todas las comparaciones se quedan en el precio de salida. En Andalucía las dos compras tributan distinto, y la diferencia basta para cambiar cuál sale realmente más barata.
IVA del 10% más AJD del 1,2%, es decir, un 11,2% del precio en impuestos. Ambos los fija la ley y ninguno es negociable.
ITP al 7% y sin AJD. Cuatro puntos menos, sobre el mismo precio.
Una segunda mano al mismo precio de salida paga unos 18.000 € menos de impuestos en una compra de 450.000 €. Una unidad sobre plano tiene que estar claramente por debajo del comparable terminado para ser la operación más barata, y no solo el número más bajo.
Eso no zanja la cuestión. Sí significa que la comparación no es la que sugieren los precios de salida, y que este dato va en la cuenta antes que cualquier otro.
El riesgo sobre plano es fácil de nombrar: la obra puede retrasarse. El de la segunda mano es más silencioso, porque viene pegado al inmueble y no al calendario.
Las cuotas de comunidad impagadas quedan afectas al propio inmueble por el año en curso y los tres anteriores, y el IBI impagado queda afecto sin un límite temporal de ese tipo. Su abogado pida el certificado de estar al corriente a la comunidad y revise los recibos del IBI antes de firmar.
Si el vendedor no reside en España, el comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa en Hacienda a cuenta del vendedor. Es una obligación del comprador, no una cortesía del vendedor, y no surge en absoluto comprando a un promotor.
Ampliaciones, terrazas acristaladas y casetas de piscina hechas sin licencia son frecuentes y no siempre constan en la escritura. Lo inscrito, lo construido y lo licenciado tienen que coincidir, y solo una comprobación lo acredita.
La obra nueva lleva cobertura legal frente a defectos. La segunda mano lleva lo que quede de los plazos originales, que en una vivienda antigua suele ser nada, así que el informe técnico hace el trabajo que haría la garantía.
Nada de esto hace peor a la segunda mano. Hace distinta la comprobación: en obra nueva revise un promotor y una licencia; en segunda mano revise un edificio y su historia.
Al mismo precio de salida, no, porque el impuesto es cuatro puntos mayor. Sale más barato cuando el precio está realmente por debajo del comparable terminado en más que eso, y eso se mira proyecto a proyecto, no como regla.
Sí, pero el préstamo suele disponerse en la escritura, no durante la obra, así que los pagos por fases salen de sus propios fondos. Eso cambia el perfil de caja más que el total, y conviene calcularlo antes de reservar.
Retrasos de unos meses sobre la estimación inicial son habituales. Su contrato fija la fecha de entrega y qué ocurre si se incumple, incluida la opción de resolver o conceder prórroga, y esa cláusula conviene leerla antes de firmar, no después.
A veces. Si el contrato puede cederse a otro comprador, y en qué condiciones y con qué comisión, lo decide el promotor y varía mucho. Si eso forma parte de su plan, déjelo por escrito antes de reservar, no después.
Una vivienda terminada puede alquilarse de inmediato, lo que es una ventaja real si los ingresos importan desde el primer día. Más allá de eso, alquilar depende de las normas de la promoción y del régimen de licencias local, no de si se compró sobre plano.
Contrato de compraventa -- el acuerdo vinculante que establece el precio, el calendario de pagos, los acabados y las condiciones de entrega, firmado tras la reserva.
Protección exigida legalmente para los pagos sobre plano realizados antes de la finalización, que le cubre si la promoción no se llega a entregar.
Una inspección formal antes de la entrega, o en el momento de esta, para listar defectos que el promotor deberá corregir bajo la garantía de construcción.
Licencia de primera ocupación -- la confirmación oficial de que una vivienda recién construida es apta para ser habitada, necesaria antes de la finalización.
La comunidad de propietarios que gestiona y cobra por las zonas y servicios comunes de una promoción, ya sea sobre plano o de reventa.
La escritura de compraventa firmada ante notario e inscrita a su nombre en el momento de la finalización.
Las dos vías tributan de forma distinta: la obra nueva paga IVA y AJD, la reventa paga ITP. Consulta lo que cuesta realmente una obra nueva en Andalucía para ver las cifras.
Esta guía es información general sobre la compra de vivienda de obra nueva en la Costa del Sol. No constituye asesoramiento legal, fiscal ni financiero, y no sustituye el asesoramiento profesional independiente adaptado a su situación.