Оба варианта покупки на Коста-дель-Соль вполне законны. Правильный выбор зависит от ваших сроков, готовности к строительным рискам и того, что вы на самом деле хотите получить от недвижимости.
Ни один из вариантов не является заведомо лучшей инвестицией — они подходят разным покупателям, срокам и уровням готовности к риску. Сравните их ниже по пунктам, которые действительно влияют на ваше решение.
Обычно цена ниже, чем на сопоставимое готовое жильё, поскольку вы берёте на себя обязательства за годы до сдачи объекта и принимаете риск сроков строительства. Этот разрыв сокращается или исчезает по мере приближения проекта к последним доступным объектам.
Поэтапная: бронирование, более крупный платёж при подписании частного договора купли-продажи, дальнейшие платежи на этапах строительства и остаток при завершении.
Риск, связанный со строительством и сдачей объекта: проект может задержаться или, в худшем случае, не быть завершён. По закону платежи, внесённые до завершения строительства, должны быть обеспечены банковской гарантией.
Ранняя покупка иногда даёт реальную возможность влиять на отделку — полы, варианты кухни, иногда планировку — в зависимости от стадии строительства. Это окно возможностей закрывается ближе к завершению.
Ожидание, порой в течение нескольких лет, до сдачи объекта. Репутация застройщика в отношении соблюдения сроков сдачи заслуживает пристального изучения.
Идея в том, чтобы купить ниже рыночной цены готового жилья, а стоимость сократит этот разрыв к моменту сдачи. Это зависит от того, оправдает ли конкретный проект и район ожидания — гарантий здесь нет.
Формальный осмотр на предмет дефектов проводится до или во время передачи объекта, с составлением списка недочётов, которые застройщик обязан устранить по гарантии. Вы оцениваете стандарт отделки застройщика, а не существующий объект.
Завершение сделки зависит от получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию и акта о завершении строительства, прежде чем документ можно будет подписать у нотариуса. Ваш юрист подтверждает наличие этих документов перед завершением сделки.
Происходит после завершения строительства и получения разрешений, в дату, которую застройщик прогнозирует, но не гарантирует. Задержки на несколько месяцев относительно первоначальной оценки не редкость.
Стоит дороже сразу, но вы платите за известную величину: реальную отделку, реальный вид, реальный уровень шума — всё то, что невозможно в полной мере оценить по планировке и рендеру.
Проще: бронирование, подписание, оплата остатка, обычно в течение 30–60 дней. Нет графика, привязанного к строительству, и нет возможности растянуть оплату во времени.
Полностью отсутствует. Что вы видите, то и получаете, и вы можете осмотреть реальный объект, прежде чем брать на себя какие-либо обязательства.
Фиксированная. Ограничение, если вы хотели чего-то другого, и преимущество, если вы предпочитаете оценивать реальные материалы и качество отделки, а не спецификацию на бумаге.
Может приносить арендный доход или использоваться для проживания сразу после завершения сделки, без препятствий в виде графика строительства.
Легче сравнить с действительно сопоставимыми недавними продажами в том же здании или районе — реальные, актуальные данные, а не прогноз.
Здесь всё иначе. Любые дефекты зависят от того, что текущий владелец устранил, а что нет, поэтому профессиональная экспертиза перед сделкой здесь важнее, чем гарантия застройщика.
Уже выданы и проверяемы: ваш юрист проверяет существующий правоустанавливающий документ, историю разрешений и любые обременения на объект в Земельном реестре перед подписанием.
Определяется вами и продавцом, как правило, через 30–60 дней после подписания, без зависимости от сроков строительства или получения разрешений.
Она покрывает именно платежи, внесённые до завершения строительства. Точный объём и действительность гарантии для конкретного проекта нужно подтвердить письменно перед подписанием, а не принимать как данность.
Покупка строящегося жилья обычно подходит покупателям, которым объект не нужен немедленно, кто хочет растянуть платежи во времени и готов принять риск на этапе строительства в обмен на более низкую начальную цену и, в некоторых случаях, возможность повлиять на отделку.
Готовое жильё обычно подходит покупателям, которые хотят въехать, сдавать в аренду или просто точно видеть, что они покупают, без ожидания и без риска задержки сдачи — часто за более высокую первоначальную цену ради этой определённости.
Большинство покупателей не относятся строго к одной из категорий. Честный способ принять решение — сравнить конкретные проекты с вашим бюджетом, сроками и готовностью к риску, а не выбирать сначала между строящимся и вторичным жильём как абстрактной категорией. Полный пошаговый процесс после принятия решения смотрите в разделе как проходит покупка.
Большинство сравнений заканчивается на цене предложения. В Андалусии две покупки облагаются по-разному, и разницы достаточно, чтобы поменять, какая на деле дешевле.
IVA 10% плюс AJD 1,2%, то есть 11,2% от цены в виде налогов. Оба установлены законом, и ни один из них не подлежит обсуждению.
ITP 7% и без AJD. На четыре пункта меньше при той же цене.
Вторичка по той же заявленной цене обходится примерно на 18 000 € дешевле по налогам при покупке за 450 000 €. Объект на плане должен стоить заметно ниже готового аналога, чтобы быть более дешёвой сделкой, а не просто меньшим числом.
Это не решает вопрос. Но это значит, что сравнение не то, на которое намекают цены предложения, и что эта цифра входит в расчёт прежде всего остального.
Риск на плане легко назвать: стройка может задержаться. Риск вторички тише, потому что он привязан к самому объекту, а не к срокам.
Неоплаченные взносы товарищества обременяют сам объект за текущий и три предыдущих года, а неоплаченный IBI — без такого срока. Ваш юрист запрашивает у товарищества справку об отсутствии задолженности и проверяет квитанции IBI до подписания.
Если продавец не является резидентом Испании, покупатель удерживает 3% цены и перечисляет их в налоговую за счёт продавца. Это обязанность покупателя, а не любезность продавца, и при покупке у застройщика она не возникает вовсе.
Пристройки, остеклённые террасы и павильоны у бассейна без разрешения встречаются часто и не всегда отражены в купчей. Зарегистрированное, построенное и разрешённое должны совпадать, и установить это может только проверка.
Новостройка защищена законом от дефектов. Вторичка несёт лишь остаток исходных сроков, а в старом доме обычно ничего, так что техническое обследование делает работу гарантии.
Ничто из этого не делает вторичку худшим выбором. Оно делает проверку иной: на плане вы проверяете застройщика и разрешение, на вторичке — здание и его историю.
При одинаковой заявленной цене — нет, потому что налог на четыре пункта выше. На плане дешевле там, где цена действительно ниже готового аналога больше чем на эту разницу, а это вопрос по каждому проекту, а не правило.
Да, но кредит обычно выдаётся при подписании купчей, а не в ходе стройки, поэтому поэтапные платежи идут из ваших средств. Это меняет профиль ликвидности сильнее, чем итог, и стоит просчитать до бронирования.
Задержки в несколько месяцев против первоначальной оценки — обычное дело. Договор задаёт дату передачи и последствия её нарушения, включая право расторгнуть или дать отсрочку, и этот пункт стоит прочитать до подписания, а не после.
Иногда. Можно ли переуступить договор другому покупателю, на каких условиях и за какую комиссию, определяет застройщик, и это сильно различается. Если это часть вашего плана — зафиксируйте письменно до бронирования, а не потом.
Готовое жильё можно сдавать сразу — реальное преимущество, если доход важен с первого дня. В остальном сдача зависит от правил комплекса и местного лицензирования, а не от того, куплено ли жильё на плане.
Contrato de compraventa — обязывающее соглашение, определяющее цену, график платежей, спецификацию и условия сдачи объекта, подписываемое после бронирования.
Обязательная по закону защита платежей за строящееся жильё, внесённых до завершения строительства, покрывающая вас в случае, если объект не будет сдан.
Формальный осмотр до или во время передачи объекта для составления списка дефектов, которые застройщик обязан устранить по гарантии.
Licencia de primera ocupación — официальное подтверждение того, что новое жильё пригодно для проживания, требуется перед завершением сделки.
Сообщество собственников, которое управляет общими зонами и услугами в комплексе и взимает за них плату, независимо от того, строящийся это объект или вторичный.
Акт купли-продажи, подписанный у нотариуса и зарегистрированный на ваше имя при завершении сделки.
Эти два варианта облагаются налогом по-разному: новостройка — IVA и AJD, вторичное жильё — ITP. Цифры приведены в материале во что на самом деле обходится новостройка в Андалусии.
Это руководство содержит общую информацию о покупке жилья в новостройке на Коста-дель-Соль. Оно не является юридической, налоговой или финансовой консультацией и не заменяет независимую профессиональную консультацию с учётом вашей ситуации.