Begge er fullt rimelige måter å kjøpe på Costa del Sol. Hvilken som passer avhenger av tidsrammen deres, holdningen til byggerisiko og hva dere faktisk vil at boligen skal gjøre for dere.
Ingen av dem er i seg selv den beste investeringen — de passer ulike kjøpere, tidsrammer og risikovilje. Sammenlign dem nedenfor på punktene som faktisk påvirker beslutningen.
Prises som regel under en tilsvarende ferdig bolig, siden dere binder dere år før overtakelse og tar risikoen i byggeplanen. Det gapet krymper, eller forsvinner, når et prosjekt nærmer seg sine siste frigitte enheter.
I etapper: en reservasjon, en større betaling ved signering av kjøpekontrakten, flere betalinger ved byggetrinn, og resten ved overtakelse.
Bygge- og overtakelsesrisiko: prosjektet kan bli forsinket eller, i verste fall, ikke fullført. Betalinger før overtakelse skal etter loven være bankgaranterte.
Å kjøpe tidlig gir noen ganger reell innflytelse på overflatene — gulv, kjøkkenvalg, av og til planløsning — avhengig av hvor langt byggingen er kommet. Det vinduet lukkes mot slutten.
Venting, noen ganger i årevis, på overtakelse. Utbyggerens historikk med å holde overtakelsesdatoer fortjener reell gransking.
Tanken er å kjøpe under markedsprisen for en ferdig bolig, og at verdien tetter det gapet fram til overtakelse. Det forutsetter at nettopp det prosjektet og området utvikler seg som ventet — det er ingen garanti.
En formell feilbefaring skjer før eller ved overtakelse, der feil listes opp for utbygger å rette under byggegarantien. Dere tar utgangspunkt i utbyggerens finishstandard, ikke i å vurdere en eksisterende bolig.
Overtakelsen forutsetter at utbygger har fått innflyttingstillatelse og ferdigattest før skjøtet kan signeres hos notaren. Juristen deres bekrefter at de foreligger før dere overtar.
Skjer når bygget er ferdig og godkjent, på en dato utbygger anslår framfor å garantere. Forsinkelser på noen måneder mot det opprinnelige anslaget er ikke uvanlig.
Koster mer i starten, men dere betaler for noe kjent: den faktiske finishen, den faktiske utsikten, det faktiske støynivået — ingenting av det lar seg vurdere fullt ut fra en planløsning og en rendering.
Enklere: reserver, signer, betal resten, som regel innen 30 til 60 dager. Ingen byggekoblet plan, og ingen mulighet til å fordele kostnaden over tid.
Helt borte. Dere får det dere ser, og kan besiktige boligen før dere binder dere til noe.
Fast. En begrensning om dere ville hatt noe annet, en fordel om dere heller vurderer faktiske materialer og utførelse enn et spesifikasjonsark.
Kan gi leieinntekter eller bebos rett etter overtakelse, uten byggetid i veien.
Enklere å sammenligne med reelt likeverdige salg nylig i samme bygg eller område — faktiske, aktuelle tall framfor en prognose.
Gjelder ikke på samme måte. Eventuelle feil er det nåværende eier har utbedret eller ikke, så en profesjonell takst før dere binder dere veier tyngre her enn en utbyggergaranti.
Allerede utstedt og mulig å kontrollere: juristen deres sjekker eksisterende hjemmel, tillatelseshistorikk og eventuelle heftelser i grunnboken før dere signerer.
Avtales mellom dere og selger, vanligvis 30 til 60 dager etter signering, uten bygge- eller tillatelsesfrister å forholde seg til.
Den dekker spesifikt betalinger som gjøres før overtakelse. Nøyaktig omfang og gyldighet for et gitt prosjekt bør bekreftes skriftlig før signering, ikke forutsettes.
Å kjøpe på tegning passer som regel kjøpere som ikke trenger boligen med en gang, vil fordele betalingene over tid og er komfortable med risikoen i byggefasen i bytte mot lavere inngangspris og av og til innflytelse på finishen.
En ferdig bolig passer som regel kjøpere som vil flytte inn, leie ut eller rett og slett se nøyaktig hva de kjøper uten å vente eller ta overtakelsesrisiko — ofte til en høyere kostnad i starten for den sikkerheten.
De fleste kjøpere er ikke rendyrket det ene eller det andre. Den ærlige måten å avgjøre på er å måle konkrete prosjekter mot deres eget budsjett, tidsramme og risikovilje, framfor først å velge mellom nybygg og bruktbolig som abstrakt kategori. For hele prosessen steg for steg når dere har bestemt dere, se slik foregår et kjøp.
De fleste sammenligninger stopper ved prisantydningen. I Andalucía beskattes de to kjøpene ulikt, og forskjellen er stor nok til å endre hvilket som faktisk blir billigst.
IVA på 10 % pluss AJD på 1,2 %, altså 11,2 % av prisen i skatt. Begge er fastsatt i lov, og ingen av dem er forhandlingsbare.
ITP på 7 % og ingen AJD. Fire punkter lavere, på samme pris.
En bruktbolig til samme prisantydning koster rundt 18 000 € mindre i skatt ved et kjøp på 450 000 €. En bolig på tegning må ligge merkbart under den ferdige motparten for å være den rimeligere handelen, ikke bare det lavere tallet.
Det avgjør ikke spørsmålet. Men det betyr at sammenligningen ikke er den prisantydningene antyder, og at det tallet hører hjemme i regnestykket før alt annet.
Risikoen ved kjøp på tegning er lett å sette ord på: byggingen kan bli forsinket. Bruktboligrisikoen er stillere, for den henger ved eiendommen og ikke ved fremdriften.
Ubetalte fellesutgifter hefter ved selve eiendommen for inneværende år og de tre foregående, og ubetalt IBI hefter ved den uten en slik frist. Advokaten din ber sameiet om gjeldfrihetsattest og sjekker IBI-kvitteringene før signering.
Er selgeren ikke bosatt i Spania, holder kjøperen tilbake 3 % av prisen og betaler dem til skattemyndigheten for selgerens regning. Det er kjøperens plikt, ikke selgerens vennlighet, og ved kjøp fra en utbygger oppstår den ikke i det hele tatt.
Tilbygg, innglassede terrasser og poolhus uten tillatelse er vanlige og står ikke alltid i skjøtet. Det tinglyste, det bygde og det tillatte må stemme overens, og bare en undersøkelse viser det.
Et nybygg har lovbestemt mangelsdekning. En bruktbolig har det som er igjen av de opprinnelige fristene, i et eldre hus som regel ingenting, og da gjør takstrapporten jobben garantien ville gjort.
Ingenting av dette gjør bruktbolig til det dårligere valget. Det gjør undersøkelsen annerledes: på tegning sjekker du en utbygger og en tillatelse, på bruktbolig et bygg og dets historie.
Til samme prisantydning nei, fordi skatten er fire punkter høyere. Kjøp på tegning blir rimeligere der prisen faktisk ligger mer enn det under den ferdige motparten, og det avgjøres prosjekt for prosjekt, ikke som regel.
Ja, men lånet utbetales normalt ved skjøtet og ikke underveis i byggingen, så delbetalingene kommer fra egne midler. Det endrer likviditetsprofilen mer enn totalen, og er verdt å regne på før du reserverer.
Forsinkelser på noen måneder mot det opprinnelige anslaget er vanlig. Kontrakten din fastsetter overtakelsesdatoen og hva som skjer om den brytes, inkludert rett til å heve eller gi utsettelse, og den klausulen leser man før signering, ikke etter.
Iblant. Om kontrakten kan overdras til en annen kjøper, på hvilke vilkår og mot hvilket gebyr, bestemmes av utbyggeren og varierer mye. Er det en del av planen din, få det skriftlig før reservasjonen, ikke etterpå.
En ferdig bolig kan leies ut med en gang, en reell fordel når inntekt teller fra dag én. Utover det avhenger utleie av prosjektets egne regler og det lokale tillatelsesregimet, ikke av om boligen ble kjøpt på tegning.
Contrato de compraventa — den bindende avtalen med pris, betalingsplan, spesifikasjon og overtakelsesvilkår, signert etter reservasjon.
Lovpålagt beskyttelse for betalinger på tegning gjort før overtakelse, som dekker dere dersom prosjektet ikke leveres.
En formell befaring før eller ved overtakelse, der feil listes opp for utbygger å rette under byggegarantien.
Licencia de primera ocupación — den offisielle bekreftelsen på at en nybygd bolig er godkjent for beboelse, påkrevd før overtakelse.
Eierforeningen som forvalter og tar betalt for fellesarealer og tjenester i et prosjekt, enten det er nybygg eller bruktbolig.
Skjøtet som signeres hos notaren og tinglyses i deres navn ved overtakelse.
De to veiene beskattes også ulikt: nybygg belastes med IVA og AJD, videresalg med ITP. Se hva nybygg faktisk koster i Andalusia for tallene.
Denne guiden er generell informasjon om kjøp av nybygd bolig på Costa del Sol. Den er ikke juridisk, skattemessig eller finansiell rådgivning, og erstatter ikke uavhengig, profesjonell rådgivning tilpasset din situasjon.