Båda är fullt rimliga sätt att köpa på Costa del Sol. Vilket som passar beror på er tidsram, er inställning till byggrisk och vad ni faktiskt vill att bostaden ska göra för er.
Ingen av dem är i sig den bättre investeringen — de passar olika köpare, tidsramar och riskvilja. Jämför dem nedan på de punkter som faktiskt påverkar ert beslut.
Prissätts oftast under en jämförbar färdig bostad, eftersom ni binder er år före tillträdet och tar risken i byggtidplanen. Det gapet krymper, eller försvinner, när ett projekt närmar sig sina sista släppta enheter.
I etapper: en reservation, en större betalning när köpekontraktet skrivs, fler betalningar vid byggetapper, och resten vid tillträdet.
Bygg- och tillträdesrisk: projektet kan bli försenat eller, i värsta fall, inte färdigställas. Betalningar före tillträdet ska enligt lag vara bankgaranterade.
Att köpa tidigt ger ibland verkligt inflytande över ytskikten — golv, köksval, ibland planlösning — beroende på hur långt bygget kommit. Det fönstret stängs mot slutet.
Väntan, ibland i år, på tillträde. Byggherrens historik av att hålla sina tillträdesdatum förtjänar verklig granskning.
Tanken är att köpa under marknadspriset för en färdig bostad, och att värdet sluter det gapet till tillträdet. Det förutsätter att just det projektet och området utvecklas som väntat — det är ingen garanti.
En formell felbesiktning sker före eller vid tillträdet, där fel listas för byggherren att åtgärda inom byggarantin. Ni utgår från byggherrens finishstandard, inte från att bedöma en befintlig bostad.
Tillträdet förutsätter att byggherren fått inflyttningstillstånd och slutbevis innan köpebrevet kan skrivas hos notarien. Er jurist bekräftar att de finns på plats innan ni tillträder.
Sker när byggnaden är färdig och godkänd, på ett datum byggherren uppskattar snarare än garanterar. Förseningar på några månader mot den ursprungliga uppskattningen är inte ovanliga.
Kostar mer i förskott, men ni betalar för något känt: den faktiska finishen, den faktiska utsikten, den faktiska ljudnivån — inget av det går att bedöma fullt ut från en planlösning och en rendering.
Enklare: reservera, skriv på, betala resten, oftast inom 30 till 60 dagar. Ingen byggkopplad plan, och ingen möjlighet att sprida kostnaden över tid.
Helt borta. Ni får det ni ser, och kan besiktiga bostaden innan ni binder er vid något.
Fast. En begränsning om ni ville ha något annat, en fördel om ni hellre bedömer verkligt material och utförande än ett specifikationsblad.
Kan ge hyresintäkter eller bebos direkt efter tillträdet, utan byggtid emellan.
Enklare att jämföra mot verkligt likvärdiga försäljningar nyligen i samma hus eller område — faktiska, aktuella siffror i stället för en prognos.
Gäller inte på samma sätt. Eventuella fel är vad nuvarande ägare åtgärdat eller låtit bli, så en professionell besiktning innan ni binder er väger tyngre här än en byggherregaranti.
Redan utfärdade och kontrollerbara: er jurist granskar befintlig lagfart, tillståndshistorik och eventuella belastningar i fastighetsregistret innan ni skriver på.
Bestäms av er och säljaren, vanligen 30 till 60 dagar efter undertecknandet, utan bygg- eller tillståndstider att förhålla sig till.
Den täcker specifikt betalningar som görs före tillträdet. Exakt omfattning och giltighet för ett visst projekt är något att få skriftligt före undertecknandet, inte något att förutsätta.
Att köpa på ritning passar oftast köpare som inte behöver bostaden direkt, vill sprida betalningarna över tid och är bekväma med risken under byggskedet i utbyte mot ett lägre ingångspris och ibland inflytande över finishen.
En färdig bostad passar oftast köpare som vill flytta in, hyra ut eller helt enkelt se exakt vad de köper utan att vänta eller ta tillträdesrisk — ofta till en högre kostnad i förskott för den vissheten.
De flesta köpare är inte renodlat det ena eller det andra. Det ärliga sättet att avgöra är att ställa konkreta projekt mot er egen budget, tidsram och riskvilja, i stället för att först välja mellan nyproduktion och begagnat som abstrakt kategori. För hela processen steg för steg när ni bestämt er, se så går ett köp till.
De flesta jämförelser stannar vid utgångspriset. I Andalusien beskattas de två köpen olika, och skillnaden räcker för att ändra vilket som faktiskt blir billigast.
IVA på 10 % plus AJD på 1,2 %, alltså 11,2 % av priset i skatt. Båda är fastställda i lag och ingen av dem är förhandlingsbar.
ITP på 7 % och ingen AJD. Fyra punkter lägre, på samma pris.
Ett andrahandsköp till samma utgångspris kostar cirka 18 000 € mindre i skatt vid ett köp på 450 000 €. En bostad på ritning måste ligga tydligt under den färdiga motsvarigheten för att vara den billigare affären, inte bara den lägre siffran.
Det avgör inte frågan. Men det betyder att jämförelsen inte är den utgångspriserna antyder, och att den siffran hör hemma i kalkylen före allt annat.
Risken vid köp på ritning är lätt att sätta ord på: bygget kan bli försenat. Andrahandsrisken är tystare, för den sitter i fastigheten och inte i tidplanen.
Obetalda föreningsavgifter belastar själva fastigheten för innevarande år och de tre föregående, och obetald IBI belastar den utan någon sådan gräns. Er jurist begär ett intyg om skuldfrihet från föreningen och kontrollerar IBI-avierna före signering.
Är säljaren inte bosatt i Spanien håller köparen inne 3 % av priset och betalar in dem till skattemyndigheten för säljarens räkning. Det är köparens skyldighet, inte säljarens tjänst, och vid köp av en byggherre uppstår den inte alls.
Tillbyggnader, inglasade terrasser och poolhus utan bygglov är vanliga och står inte alltid i köpebrevet. Det inskrivna, det byggda och det beviljade måste stämma överens, och bara en kontroll visar det.
Nyproduktion har lagstadgat skydd mot fel. Ett andrahandsköp har det som återstår av de ursprungliga fristerna, i ett äldre hus oftast ingenting, och då gör besiktningen det arbete garantin skulle gjort.
Inget av det här gör andrahandsköpet till det sämre valet. Det gör granskningen annorlunda: på ritning granskar ni en byggherre och ett bygglov, på andrahand en byggnad och dess historia.
Vid samma utgångspris nej, eftersom skatten är fyra punkter högre. Köp på ritning blir billigare där priset faktiskt ligger mer än så under den färdiga motsvarigheten, och det avgörs projekt för projekt, inte som regel.
Ja, men lånet betalas normalt ut vid köpebrevet och inte under byggtiden, så delbetalningarna kommer ur egna medel. Det ändrar likviditetsprofilen mer än totalen, och är värt att räkna på före reservationen.
Förseningar på några månader mot den ursprungliga uppskattningen är vanliga. Ert avtal anger tillträdesdatum och vad som gäller om det missas, inklusive rätten att häva eller ge anstånd, och den klausulen läser man före signering, inte efter.
Ibland. Om avtalet kan överlåtas till en annan köpare, på vilka villkor och mot vilken avgift, bestäms av byggherren och varierar kraftigt. Är det en del av er plan, få det skriftligt före reservationen, inte efteråt.
En färdig bostad kan hyras ut direkt, vilket är en verklig fördel när intäkter räknas från dag ett. I övrigt beror uthyrning på projektets egna regler och det lokala tillståndssystemet, inte på om bostaden köptes på ritning.
Contrato de compraventa — det bindande avtalet med pris, betalningsplan, specifikation och tillträdesvillkor, som skrivs efter reservationen.
Lagstadgat skydd för betalningar på ritning som görs före tillträdet, som täcker er om projektet inte levereras.
En formell besiktning före eller vid tillträdet, där fel listas för byggherren att åtgärda inom byggarantin.
Licencia de primera ocupación — det officiella beskedet att en nybyggd bostad är godkänd att bo i, som krävs före tillträdet.
Ägarföreningen som förvaltar och tar betalt för gemensamma ytor och tjänster i ett projekt, oavsett om det är nyproduktion eller begagnat.
Köpebrevet som undertecknas hos notarien och registreras i ert namn vid tillträdet.
De två vägarna beskattas också olika: nyproduktion belastas med IVA och AJD, andrahandsköp med ITP. Se vad nyproduktion faktiskt kostar i Andalusien för siffrorna.
Den här guiden är allmän information om att köpa en nyproducerad bostad på Costa del Sol. Den utgör inte juridisk, skattemässig eller finansiell rådgivning och ersätter inte oberoende professionell rådgivning anpassad efter er situation.