Die Genehmigung
Fragen Sie, ob die Baugenehmigung erteilt ist, und nach dem Datum. Davor ist die gesetzliche Sicherheit noch nicht entstanden, wie auch immer die Reservierung bezeichnet wird.
Bankbürgschaften beim Kauf vom Plan · Leitfaden 2026 Was Ihre Anzahlung wirklich schützt
Das spanische Recht sichert das Geld, das Sie während der Bauzeit zahlen. Es sichert nicht alles davon, und nicht ab dem ersten Euro -- in dieser Lücke geraten Käufer in die Falle.
Beim Off-Plan-Kauf zahlen Sie für eine Wohnung, die es noch nicht gibt. Das spanische Recht beantwortet das mit einem konkreten Mechanismus: Die während der Bauzeit geleisteten Zahlungen müssen abgesichert, getrennt vom Vermögen des Bauträgers verwahrt und samt Zinsen zurückgezahlt werden, falls die Wohnung nie übergeben wird. Genau zu wissen, wie dieser Schutz greift --und an welchem einen Punkt er noch nicht greift-- unterscheidet einen informierten Off-Plan-Kauf von einem hoffnungsvollen.
Die geltende Rechtslage
Ley 38/1999, nicht Ley 57/1968
Ein großer Teil der englischsprachigen Literatur zum spanischen Off-Plan-Kauf nennt weiterhin die Ley 57/1968 als Grundlage Ihres Schutzes. Dieses Gesetz wurde mit Wirkung zum 1. Januar 2016 aufgehoben. Seine Regelungen gingen, mit Änderungen, in die erste Zusatzbestimmung der Ley 38/1999 (Ley de Ordenación de la Edificación) über, in der Fassung der Ley 20/2015. Wenn eine Seite behauptet, die Ley 57/1968 schütze heute Ihre Anzahlung, ist sie seit einem Jahrzehnt nicht aktualisiert worden --und die Änderungen sind nicht kosmetisch.
Wozu der Bauträger verpflichtet ist
Vier Pflichten, nicht eine
Ein getrenntes Sonderkonto
Anzahlungen müssen über ein Kreditinstitut eingehen und auf einem Sonderkonto verbucht werden, getrennt von allen anderen Mitteln. Abflüsse sind nur für Kosten zulässig, die unmittelbar aus dem Bau dieser Wohnungen entstehen. Es ist nicht das Betriebskapital des Bauträgers.
Eine Sicherheit
Die Rückzahlung ist abzusichern, entweder durch eine seguro de caución bei einem in Spanien zugelassenen Versicherer, oder durch einen aval solidario einer zugelassenen Kreditinstitution. Beides ist zulässig; entscheidend ist, dass eine der beiden Sicherheiten besteht und auf Sie lautet.
Angabe im Kaufvertrag
Der Kaufvertrag selbst muss die Rückzahlungspflicht des Bauträgers benennen sowie Versicherer oder Bürgen, Kreditinstitut und Konto bezeichnen. Bei der Unterzeichnung ist Ihnen außerdem die Urkunde auszuhändigen, die die Sicherheit für Ihre konkreten Zahlungen belegt.
Folgen einer Unterlassung
Das Unterlassen der Sicherheit gilt als verbraucherschutzrechtlicher Verstoß und wird mit bis zu 25 % der abzusichernden Beträge geahndet, zusätzlich zu dem, was die regionalen Bauvorschriften vorsehen.
Was die meisten Ratgeber auslassen
Die Sicherheit beginnt mit der Baugenehmigung
Die Pflicht zur Absicherung der Rückzahlung beginnt mit Erteilung der Baugenehmigung --nicht mit Ihrer ersten Zahlung. Das ist einer der inhaltlichen Unterschiede zum abgelösten Gesetz von 1968 und der praktisch wichtigste Punkt, den man vor einer Reservierung verstanden haben sollte.
Im Klartext: Zahlen Sie eine Reservierungsgebühr für ein Projekt, dessen Genehmigung noch nicht erteilt ist, steht dieses Geld nicht hinter der gesetzlichen Sicherheit. Es kann sehr wohl durch Ihren Vertrag geschützt sein --viele Reservierungsvereinbarungen machen die Gebühr während einer Due-Diligence-Frist erstattungsfähig, und das ist ein vertraglicher, kein gesetzlicher Schutz. Beides ist nicht austauschbar, und nur eines davon ist bei jedem Bauträger gleich.
Das ist kein Grund, Projekte ohne Genehmigung zu meiden. Es ist ein Grund, vor jeder Überweisung zu wissen, in welcher Kategorie ein Projekt steht, und die Reservierungsbedingungen von Ihrem Anwalt lesen zu lassen, statt anzunehmen, das Gesetz decke Sie ab. Jedes Projekt auf dieser Seite nennt seinen Genehmigungsstatus im eigenen Trust-Dossier, mit genau diesen Worten, weil der Unterschied ändert, worauf Ihr Geld steht.
Wenn etwas schiefgeht
Was Sie tatsächlich zurückbekommen
Wird nicht mit dem Bau begonnen, wird er nicht in der vereinbarten Frist fertiggestellt oder die Bewohnbarkeitsbescheinigung nicht erteilt, können Sie die geleisteten Anzahlungen zurückfordern --einschließlich der darauf entfallenen Steuern-- zuzüglich gesetzlicher Zinsen. Sie können entweder vom Vertrag zurücktreten oder dem Bauträger eine Fristverlängerung einräumen, die als Zusatzklausel mit dem neuen Übergabetermin festgehalten wird.
Die praktische Lehre: Eine Sicherheit taugt nur so viel wie die Unterlagen dahinter. Verlangen Sie die Bürgschaftsurkunde bei der Unterzeichnung, prüfen Sie, dass sie auf Sie und Ihre konkreten Zahlungen lautet, und bewahren Sie sie auf. Eine Sicherheit, die im Grundsatz besteht, Ihnen aber nie ausgehändigt wurde, ist genau der Fall, den diese Vorschrift verhindern soll.
Was sie leistet
Was die Sicherheit tatsächlich zurückgibt
Eine Sicherheit ist kein Schadensersatz für einen missglückten Kauf. Sie ist die Rückgabe dessen, was Sie geleistet haben, und ihre Grenzen zu kennen verhindert, sie für mehr zu halten.
Abgedeckt
Die geleisteten Anzahlungen, die darauf entfallenen Steuern und gesetzliche Zinsen ab dem Tag jeder Zahlung.
Nicht gedeckt
Der erwartete Wertzuwachs. Hat sich der Markt für fertige Objekte bewegt, während Sie warteten, gibt die Sicherheit Ihr Geld zurück, nicht die Differenz. Sie stellt Ihre Position wieder her, sie liefert nicht das Geschäft.
Ebenfalls nicht gedeckt
Kosten rund um den Kauf --Anwaltshonorare, Reisen, eine bereits gezahlte Bearbeitungsgebühr. Sie liegen außerhalb der gesetzlichen Sicherheit und richten sich danach, was Ihr Vertrag dazu sagt.
Ihre prüfen
Wie Sie bestätigen, dass Ihre existiert
Eine Sicherheit auf Ebene des Projekts ist nicht dasselbe wie eine, die für Ihre Zahlungen ausgestellt wurde. Diese vier Punkte sind zu klären, in dieser Reihenfolge, und keiner verlangt, jemandem zu glauben.
Das Konto
Der Vertrag muss Kreditinstitut und Sonderkonto benennen, und Ihre Zahlungen sollten dorthin gehen statt auf ein allgemeines Firmenkonto. Vergleichen Sie das Konto im Vertrag mit dem auf der Zahlungsanweisung.
Die Urkunde
Verlangen Sie die Urkunde oder Police, die gerade Ihre Zahlungen deckt. Sie muss Sie namentlich nennen, die Einheit bezeichnen und die Beträge ausweisen. Eine Rahmenpolice für das Projekt ist der Rahmen, nicht die Deckung.
Der Aussteller
Prüfen Sie, ob der genannte Versicherer oder die Bank in Spanien zugelassen ist. Das ist eine einzige Abfrage, und es ist der Schritt, den man auslässt.
Bewahren Sie die Urkunde auf. Der Fall, den diese Vorschrift verhindern soll, ist nicht ein Bauträger, der die Zahlung verweigert --sondern ein Käufer, der Jahre später feststellt, dass nie etwas auf seinen Namen ausgestellt wurde.
Wenn es schiefgeht
Warum Sie kein Gläubiger in der Schlange sind
Das ist der Teil, der das ganze Konstrukt erklärt. Wird ein Bauträger insolvent, stellen sich ungesicherte Gläubiger nach dem an, was die Masse hergibt, und dieser Weg ist langsam und selten vollständig.
Ein abgesicherter Käufer steht nicht in dieser Schlange. Der Anspruch richtet sich gegen den Versicherer oder die Bank, die die Sicherheit ausgestellt hat -- ein solventer Dritter mit eigener Verpflichtung Ihnen gegenüber -- und hängt nicht davon ab, was dem Bauträger geblieben ist. Das ist der Unterschied, den die Papiere erkaufen, und deshalb wiegt eine Sicherheit auf Ihren Namen mehr als die Zusicherung, das Projekt sei gedeckt.
Häufige Fragen
Was Käufer uns zu Sicherheiten fragen
Ist meine Reservierungsgebühr abgesichert?
Erst nach Erteilung der Baugenehmigung. Davor gezahlt, stützt sie sich auf den Wortlaut Ihrer Reservierungsvereinbarung, also auf vertraglichen statt gesetzlichen Schutz, und der unterscheidet sich je Bauträger.
Wer zahlt die Sicherheit?
Der Bauträger. Es ist seine Pflicht und seine Kosten, und es sollte nicht als Aufschlag auf Ihre Zahlungen erscheinen. Wenn doch, fragen Sie nach, was das ist.
Was, wenn der Bauträger die Urkunde nicht herausgibt?
Das ist ein Grund aufzuhören, nicht weiterzumachen. Die Pflicht zur Aushändigung liegt bei ihnen, und ein Bauträger, der sie bei der Unterzeichnung nicht vorlegt, sagt Ihnen etwas darüber, wie der Rest des Kaufs verlaufen wird.
Deckt die Sicherheit Verzug oder nur die Nichtübergabe?
Sie greift, wenn nicht gebaut wird, nicht in der vereinbarten Frist fertiggestellt wird oder die Bewohnbarkeitsbescheinigung ausbleibt. Eine Verzögerung über die vereinbarte Frist hinaus erreicht sie; eine Verzögerung innerhalb der Frist ist eine Vertragsfrage.
Geht sie über, wenn ich den Vertrag abtrete?
Nicht automatisch in dem Sinne, der zählt. Wird der Vertrag abgetreten, muss die Sicherheit dem neuen Käufer schriftlich folgen, und das ist ein Schritt zum Bestätigen, nicht zum Annehmen.
Bevor Sie sich darauf verlassen
Aus der konsolidierten Fassung
Die auf dieser Seite beschriebenen Pflichten stammen aus der ersten Zusatzbestimmung der Ley 38/1999 in der nach der Ley 20/2015 konsolidierten Fassung und sind auf dem Stand August 2026. Dies ist allgemeine Information zum Aufbau des Schutzes; es ist keine Rechtsberatung, und wie er auf einen konkreten Vertrag wirkt, ist eine Frage für Ihren eigenen Anwalt. Nueva Living bestätigt Genehmigungsstatus und Sicherheiten für ein bestimmtes Projekt auf Wunsch schriftlich.
Dieser Leitfaden bietet allgemeine Informationen zum Kauf einer Neubauimmobilie an der Costa del Sol. Er stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar und ersetzt keine unabhängige, auf Ihre Situation zugeschnittene fachliche Beratung.
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