De vergunning
Vraag of de bouwvergunning is verleend, en naar de datum. Vóór dat moment is de wettelijke waarborg nog niet ontstaan, hoe de reservering ook wordt genoemd.
Bankgaranties bij kopen op plan · Gids 2026 Wat uw aanbetaling werkelijk beschermt
Het Spaanse recht waarborgt het geld dat u tijdens de bouw betaalt. Niet alles ervan, en niet vanaf de eerste euro -- en juist in dat gat lopen kopers vast.
Wie op plan koopt, betaalt voor een woning die nog niet bestaat. Het Spaanse recht beantwoordt dat met een concreet mechanisme: wat u tijdens de bouw betaalt, moet gewaarborgd zijn, gescheiden worden gehouden van het eigen vermogen van de ontwikkelaar en met rente worden terugbetaald als de woning nooit wordt opgeleverd. Precies weten hoe die bescherming werkt --en op welk enkel moment zij nog niet geldt-- is het verschil tussen een geïnformeerde aankoop op plan en een hoopvolle.
Het geldende recht
Ley 38/1999, niet Ley 57/1968
Veel Engelstalig materiaal over kopen op plan in Spanje noemt nog altijd Ley 57/1968 als bron van uw bescherming. Die wet is per 1 januari 2016 ingetrokken. Haar regeling is, met wijzigingen, overgegaan naar de eerste aanvullende bepaling van Ley 38/1999 (Ley de Ordenación de la Edificación), in de redactie van Ley 20/2015. Zegt een pagina dat Ley 57/1968 vandaag uw aanbetaling beschermt, dan is die pagina tien jaar niet bijgewerkt --en de wijzigingen zijn niet cosmetisch.
Wat de ontwikkelaar moet doen
Vier verplichtingen, niet één
Een aparte rekening
Vooruitbetalingen moeten via een kredietinstelling worden ontvangen en op een aparte rekening worden gestort, gescheiden van alle andere middelen. Er mag alleen geld af voor kosten die rechtstreeks voortvloeien uit de bouw van die woningen. Het is niet het werkkapitaal van de ontwikkelaar.
Een waarborg
Terugbetaling moet gewaarborgd zijn, hetzij met een seguro de caución bij een in Spanje toegelaten verzekeraar, hetzij met een aval solidario afgegeven door een erkende kredietinstelling. Beide zijn toegestaan; wat telt is dat er één bestaat en dat die op uw naam staat.
Vermelding in het contract
De koopovereenkomst zelf moet de terugbetalingsplicht van de ontwikkelaar vermelden en de verzekeraar of borg, de kredietinstelling en de rekening benoemen. Bij ondertekening hoort u ook het document te krijgen waaruit de waarborg op úw betalingen blijkt.
Gevolgen van nalaten
Het achterwege laten van de waarborg geldt als een inbreuk op de consumentenbescherming, met een boete tot 25% van de bedragen die gedekt hadden moeten zijn, boven op wat de regionale bouwregels opleggen.
Wat de meeste gidsen weglaten
De waarborg begint bij de bouwvergunning
De plicht om terugbetaling te waarborgen gaat in bij het verkrijgen van de bouwvergunning --niet bij uw eerste betaling. Dat is een van de inhoudelijke verschillen met de wet van 1968 die zij verving, en het praktisch belangrijkste om te begrijpen vóór u reserveert.
Onomwonden: betaalt u een reserveringsvergoeding voor een project waarvan de vergunning nog niet is verleend, dan staat dat geld niet achter de wettelijke waarborg. Het kan heel goed beschermd zijn door wat uw contract bepaalt --veel reserveringsovereenkomsten maken het bedrag terugvorderbaar binnen een due-diligenceperiode, en dat is contractuele bescherming, geen wettelijke. De twee zijn niet uitwisselbaar, en slechts één ervan is bij elke ontwikkelaar hetzelfde.
Dit is geen reden om projecten zonder vergunning te mijden. Het is een reden om te weten in welke categorie een project valt vóór u iets overmaakt, en om uw advocaat de reserveringsvoorwaarden te laten lezen in plaats van aan te nemen dat de wet u dekt. Elk project op deze site vermeldt zijn vergunningsstatus in het eigen trust dossier, in die bewoordingen, omdat het onderscheid bepaalt waarop uw geld rust.
Als het misgaat
Wat u werkelijk kunt terugkrijgen
Begint de bouw niet, wordt hij niet binnen de afgesproken termijn voltooid, of wordt de bewoonbaarheidsverklaring niet verkregen, dan kunt u de vooruitbetaalde bedragen terugvorderen --inclusief de daarover geheven belastingen-- vermeerderd met de wettelijke rente. U kunt het contract ontbinden of de ontwikkelaar uitstel verlenen, vastgelegd in een aanvullende clausule met de nieuwe opleverdatum.
De praktische les is dat een waarborg niet meer waard is dan het papierwerk erachter. Vraag bij ondertekening het waarborgdocument, controleer of het op uw naam en op uw specifieke betalingen staat, en bewaar het. Een waarborg die in beginsel bestaat maar u nooit is afgegeven, is precies het faalgeval dat deze bepaling moet voorkomen.
Wat het dekt
Wat de waarborg werkelijk teruggeeft
Een waarborg is geen schadevergoeding voor een aankoop die misging. Het is teruggave van wat u afdroeg, en de grenzen ervan kennen voorkomt dat u er meer in leest.
Gedekt
De vooruitbetaalde bedragen, de daarover geheven belastingen en de wettelijke rente vanaf de datum van elke betaling.
Niet gedekt
De winst die u verwachtte. Bewoog de markt voor afgebouwde woningen terwijl u wachtte, dan geeft de waarborg uw geld terug en niet het verschil. Hij herstelt uw positie; hij levert de koopje niet.
Ook niet gedekt
Kosten die u rond de aankoop maakte --advocaatkosten, reizen, een al betaalde afsluitprovisie. Die vallen buiten de wettelijke waarborg en hangen af van wat uw contract erover zegt.
Controleer de uwe
Hoe u bevestigt dat de uwe bestaat
Een waarborg die op projectniveau bestaat is niet hetzelfde als een die voor úw betalingen is afgegeven. Dit zijn de vier dingen om vast te stellen, in deze volgorde, en geen ervan vraagt u iemand op zijn woord te geloven.
De rekening
Het contract moet de kredietinstelling en de aparte rekening benoemen, en uw betalingen horen daarheen te gaan in plaats van naar een algemene bedrijfsrekening. Vergelijk de rekening in het contract met die op de betaalopdracht.
Het document
Vraag om het certificaat of de polis die specifiek úw betalingen dekt. Die moet u noemen, de woning benoemen en de bedragen vermelden. Een raampolis voor het project is het kader, niet de dekking.
De uitgever
Controleer of de genoemde verzekeraar of bank in Spanje is toegelaten. Dat kost één zoekopdracht, en het is de stap die men overslaat.
Bewaar het document. Het falen dat deze bepaling wil voorkomen is niet een ontwikkelaar die weigert te betalen --het is een koper die jaren later ontdekt dat er nooit iets op zijn naam is afgegeven.
Als het misgaat
Waarom u geen schuldeiser in de rij bent
Dit is het deel dat de hele opzet verklaart. Wordt een ontwikkelaar insolvent, dan sluiten concurrente schuldeisers aan bij wat de boedel bevat, en dat proces is traag en zelden volledig.
Een gewaarborgde koper staat niet in die rij. De vordering richt zich tegen de verzekeraar of de bank die de waarborg afgaf, een solvabele derde met een eigen verplichting jegens u, en zij hangt niet af van wat de ontwikkelaar nog heeft. Dat is het verschil dat het papierwerk koopt, en daarom weegt een waarborg op uw naam zwaarder dan de verzekering dat het project gedekt is.
Veelgestelde vragen
Wat kopers ons over waarborgen vragen
Is mijn reserveringsvergoeding gewaarborgd?
Pas zodra de bouwvergunning is verleend. Daarvóór betaald berust zij op de tekst van uw reserveringsovereenkomst, een contractuele en geen wettelijke bescherming, en die verschilt per ontwikkelaar.
Wie betaalt de waarborg?
De ontwikkelaar. Het is zijn verplichting en zijn kosten, en het hoort niet als opslag op uw betalingen te verschijnen. Gebeurt dat toch, vraag dan wat het is.
En als de ontwikkelaar het document weigert?
Dat is een reden om te stoppen, niet om door te zetten. De plicht om het te overhandigen ligt bij hen, en een ontwikkelaar die het bij ondertekening niet toont, zegt u iets over hoe de rest van de aankoop zal verlopen.
Dekt de waarborg vertraging, of alleen niet-oplevering?
Zij wordt geactiveerd als de bouw niet begint, niet binnen de afgesproken termijn klaar is, of de bewoonbaarheidsverklaring uitblijft. Een vertraging voorbij de afgesproken termijn bereikt haar; een vertraging binnen die termijn is een contractvraag.
Gaat zij over als ik het contract overdraag?
Niet automatisch in de zin die ertoe doet. Bij overdracht van het contract moet de waarborg schriftelijk meegaan naar de nieuwe koper, en dat is een stap om te bevestigen, niet om aan te nemen.
Voordat u hierop vertrouwt
Ontleend aan de geconsolideerde wettekst
De op deze pagina beschreven verplichtingen komen uit de eerste aanvullende bepaling van Ley 38/1999 zoals geconsolideerd na Ley 20/2015, en zijn actueel per augustus 2026. Dit is algemene informatie over hoe de bescherming is opgebouwd; het is geen juridisch advies, en hoe zij op een concreet contract uitwerkt is een vraag voor uw eigen advocaat. Nueva Living bevestigt op verzoek schriftelijk de vergunningsstatus en de waarborgregeling van een specifiek project.
Deze gids bevat algemene informatie over het kopen van een nieuwbouwwoning aan de Costa del Sol. Het betreft geen juridisch, fiscaal of financieel advies en vervangt geen onafhankelijk professioneel advies dat is afgestemd op uw situatie.
Klaar om te beginnen
Start uw zoektocht