La licencia
Pregunte si se ha concedido la licencia de obra, y la fecha. Antes de ese momento la garantía legal aún no ha nacido, se describa como se describa la reserva.
Avales bancarios en obra sobre plano · Guía 2026 Qué protege realmente su dinero
La ley española garantiza el dinero que usted paga durante la construcción. No lo garantiza todo, ni desde el primer euro, y es en ese hueco donde los compradores se quedan atrapados.
Cuando se compra sobre plano se paga por una vivienda que todavía no existe. La ley española responde a eso con un mecanismo concreto: las cantidades entregadas durante la construcción deben estar garantizadas, mantenerse separadas de los fondos propios del promotor y devolverse con intereses si la vivienda no llega a entregarse. Entender con precisión cómo funciona esa protección --y el único momento en que aún no se aplica-- es lo que separa una compra sobre plano informada de una compra confiada.
La ley vigente
Ley 38/1999, no Ley 57/1968
Buena parte del material en inglés sobre la compra sobre plano en España sigue citando la Ley 57/1968 como fuente de su protección. Esa ley quedó derogada con efectos desde el 1 de enero de 2016. Su régimen pasó, con modificaciones, a la disposición adicional primera de la Ley 38/1999 (Ley de Ordenación de la Edificación), en la redacción dada por la Ley 20/2015. Si una página le dice que hoy la Ley 57/1968 protege sus cantidades, lleva una década sin actualizarse --y los cambios no son cosméticos.
Qué obligaciones tiene el promotor
Cuatro obligaciones, no una
Una cuenta separada
Las cantidades anticipadas deben recibirse a través de una entidad de crédito e ingresarse en una cuenta especial, separada de cualquier otra clase de fondos. Solo pueden disponerse para atender gastos derivados directamente de la construcción de esas viviendas. No son el circulante del promotor.
Una garantía
La devolución debe garantizarse, bien mediante un seguro de caución con una aseguradora autorizada para operar en España, o bien mediante un aval solidario emitido por una entidad de crédito autorizada. Ambas fórmulas son válidas; lo determinante es que exista una de ellas y que figure a su nombre.
Constancia en el contrato
El propio contrato de compraventa debe recoger la obligación de devolución del promotor, identificar a la aseguradora o avalista e identificar la entidad de crédito y la cuenta. En la firma debe entregársele además el documento que acredita la garantía referida a sus pagos concretos.
Consecuencias de no constituirlo
No constituir la garantía se considera una infracción en materia de consumo, sancionable con hasta el 25% de las cantidades que debieron asegurarse, con independencia de lo que impongan las normas autonómicas de edificación.
Lo que casi ninguna guía menciona
La garantía empieza con la licencia de obra
La obligación de garantizar la devolución nace desde la obtención de la licencia de edificación --no desde el momento en que usted paga por primera vez. Es una de las diferencias de fondo entre el régimen vigente y la ley de 1968 a la que sustituyó, y es lo más práctico que conviene entender antes de reservar.
En términos llanos: si abona una reserva en un proyecto cuya licencia aún no se ha concedido, ese dinero no está amparado por la garantía legal. Puede muy bien estar protegido por lo que diga su contrato --muchos acuerdos de reserva prevén la devolución durante un plazo de due diligence, y eso es una protección contractual, no legal. No son intercambiables, y solo una de ellas es igual en todos los promotores.
No es motivo para descartar proyectos sin licencia. Es motivo para saber en qué categoría está un proyecto antes de transferir nada, y para que su abogado lea las condiciones de reserva en lugar de dar por hecho que la ley le cubre. Cada proyecto de este sitio indica su estado de licencia en su propio dosier de confianza, con esas palabras, porque la distinción cambia sobre qué se apoya su dinero.
Si algo sale mal
Qué puede recuperar realmente
Si la construcción no se inicia, no concluye en el plazo convenido o no se obtiene la cédula de habitabilidad, podrá exigir la devolución de las cantidades entregadas a cuenta --incluidos los impuestos aplicados-- más el interés legal. Podrá optar entre resolver el contrato o conceder una prórroga al promotor, que se hará constar en cláusula adicional con la nueva fecha de entrega.
La lección práctica es que la garantía vale lo que valga la documentación que la respalda. Pida el documento de garantía en la firma, compruebe que figura su nombre y sus pagos concretos, y consérvelo. Una garantía que existe en teoría pero nunca se le entregó es precisamente el fallo que esta norma se escribió para evitar.
Qué cubre
Qué devuelve realmente la garantía
Una garantía no es una indemnización por una compra que salió mal. Es la devolución de lo que usted entregó, y conocer sus límites es lo que evita confundirla con algo más amplio.
Cubierto
Las cantidades entregadas a cuenta, los impuestos aplicados sobre ellas y el interés legal desde la fecha de cada pago.
No cubierto
La plusvalía que esperaba. Si el mercado de vivienda terminada se movió mientras esperaba, la garantía le devuelve su dinero, no la diferencia. Le restituye la posición; no le entrega el negocio.
Tampoco cubierto
Los gastos en los que incurrió alrededor de la compra --honorarios, viajes, una comisión de apertura ya pagada. Quedan fuera de la garantía legal y dependen de lo que diga su contrato.
Compruebe la suya
Cómo confirmar que la suya existe
Una garantía que existe a nivel de promoción no es lo mismo que una emitida para sus pagos. Estas son las cuatro cosas que hay que acreditar, en este orden, y ninguna exige fiarse de la palabra de nadie.
La cuenta
El contrato debe identificar la entidad de crédito y la cuenta especial, y sus pagos deben ir allí y no a una cuenta general de la empresa. Compare la cuenta del contrato con la de la orden de pago.
El documento
Pida el certificado o la póliza que cubre sus pagos en concreto. Debe figurar su nombre, la vivienda y los importes. Una póliza marco de la promoción es el marco, no la cobertura.
El emisor
Compruebe que la aseguradora o el banco que figura está autorizado a operar en España. Es una sola consulta, y es el paso que la gente se salta.
Conserve el documento. El fallo que esta norma quiere evitar no es que el promotor se niegue a pagar --es que el comprador descubra, años después, que nunca se emitió nada a su nombre.
Si algo falla
Por qué usted no es un acreedor en la cola
Esta es la parte que explica todo el diseño. Si un promotor entra en concurso, los acreedores ordinarios hacen cola frente a lo que quede en la masa, y ese proceso es lento y rara vez íntegro.
Un comprador con garantía no está en esa cola. La reclamación va contra la aseguradora o el banco que la emitió, un tercero solvente con obligación propia hacia usted, y no depende de lo que le quede al promotor. Esa es la diferencia que compra el papeleo, y por eso una garantía a su nombre vale más que la seguridad de que la promoción está cubierta.
Preguntas frecuentes
Lo que nos preguntan sobre garantías
¿Está garantizada mi señal de reserva?
Solo una vez concedida la licencia de obra. Pagada antes, depende de lo que diga su contrato de reserva, que es una protección contractual y no legal, y varía de un promotor a otro.
¿Quién paga la garantía?
El promotor. Es su obligación y su coste, y no debe aparecer como un cargo añadido a sus pagos. Si aparece, pregunte qué es.
¿Y si el promotor se niega a entregarme el documento?
Es motivo para parar, no para seguir. La obligación de entregarlo es suya, y un promotor que no lo saca en la firma le está diciendo algo sobre cómo irá el resto de la compra.
¿La garantía cubre el retraso o solo la falta de entrega?
Se activa si la obra no se inicia, no concluye en el plazo pactado o no se obtiene la cédula de habitabilidad. Un retraso que supera el plazo pactado la alcanza; un retraso dentro del plazo es cuestión de contrato.
¿Se transmite si cedo el contrato?
No automáticamente en el sentido que importa. Si se cede el contrato, la garantía tiene que seguir por escrito al nuevo comprador, y ese es un paso que hay que confirmar, no dar por hecho.
Antes de basarse en esto
Tomado del texto consolidado
Las obligaciones descritas en esta página proceden de la disposición adicional primera de la Ley 38/1999 en su texto consolidado tras la Ley 20/2015, y están vigentes a agosto de 2026. Se trata de información general sobre cómo se estructura la protección; no es asesoramiento jurídico, y cómo se aplica a un contrato concreto es cuestión para su propio abogado. Nueva Living confirme por escrito el estado de licencia y las garantías de un proyecto concreto a petición.
Esta guía es información general sobre la compra de vivienda de obra nueva en la Costa del Sol. No constituye asesoramiento legal, fiscal ni financiero, y no sustituye el asesoramiento profesional independiente adaptado a su situación.
Listos para empezar
Comienza su búsqueda