Bygglovet
Fråga om bygglovet har beviljats, och om datumet. Före den tidpunkten har det lagstadgade skyddet ännu inte uppstått, hur reservationen än beskrivs.
Bankgarantier vid köp på ritning · Guide 2026 Vad som faktiskt skyddar era pengar
Spansk lag garanterar pengarna ni betalar under byggtiden. Inte alla, och inte från första betalningen -- och det är i den luckan köpare fastnar.
När ni köper på ritning betalar ni för en bostad som ännu inte finns. Spansk lag svarar på det med en bestämd mekanism: pengarna ni betalar under byggtiden ska vara garanterade, hållas åtskilda från byggherrens egna medel och betalas tillbaka med ränta om bostaden aldrig levereras. Att veta exakt hur det skyddet fungerar --och vid vilken enda tidpunkt det ännu inte gäller-- är skillnaden mellan ett informerat köp på ritning och ett hoppfullt.
Gällande rätt
Ley 38/1999, inte Ley 57/1968
En stor del av det engelskspråkiga materialet om köp på ritning i Spanien hänvisar fortfarande till Ley 57/1968 som källan till ert skydd. Den lagen upphävdes med verkan från den 1 januari 2016. Regelverket fördes över, med ändringar, till första tilläggsbestämmelsen i Ley 38/1999 (Ley de Ordenación de la Edificación), i den lydelse som Ley 20/2015 gav den. Om en sida påstår att Ley 57/1968 skyddar era pengar i dag har den inte uppdaterats på tio år --och ändringarna är inte kosmetiska.
Vad byggherren är skyldig att göra
Fyra skyldigheter, inte en
Ett separat konto
Förskottsbetalningar ska tas emot via ett kreditinstitut och sättas in på ett särskilt konto, skilt från alla andra medel. Uttag får bara ske för kostnader som uppstår direkt ur byggandet av just dessa bostäder. Det är inte byggherrens rörelsekapital.
En garanti
Återbetalningen ska säkerställas, antingen genom en seguro de caución hos ett försäkringsbolag med tillstånd i Spanien, eller genom ett aval solidario utfärdad av ett auktoriserat kreditinstitut. Båda formerna duger; det avgörande är att en av dem finns och är utställd på er.
Uppgift i avtalet
Själva köpeavtalet ska ange byggherrens återbetalningsskyldighet och identifiera försäkringsgivaren eller garanten, liksom kreditinstitutet och kontot. Vid signering ska ni också få den handling som styrker garantin för just era betalningar.
Följder av att låta bli
Att inte ställa garantin behandlas som en konsumentskyddsöverträdelse och kan straffas med upp till 25 % av de belopp som skulle ha säkrats, utöver vad de regionala byggreglerna föreskriver.
Det som de flesta guider utelämnar
Garantin börjar vid bygglovet
Skyldigheten att garantera återbetalning löper från det att bygglovet beviljas --inte från er första betalning. Det är en av de sakliga skillnaderna mot 1968 års lag som ersattes, och det praktiskt viktigaste att förstå innan ni reserverar.
Rakt på sak: betalar ni en reservationsavgift i ett projekt vars bygglov ännu inte beviljats står de pengarna inte bakom den lagstadgade garantin. De kan mycket väl skyddas av vad ert avtal säger i stället --många reservationsavtal gör avgiften återbetalningsbar under en due diligence-period, och det är ett avtalsskydd, inte ett lagskydd. De två är inte utbytbara, och bara det ena är likadant hos varje byggherre.
Det här är inget skäl att undvika projekt utan bygglov. Det är ett skäl att veta vilken kategori ett projekt tillhör innan ni för över något, och att låta er jurist läsa reservationsvillkoren i stället för att utgå från att lagen täcker er. Varje projekt på den här sajten anger sin bygglovsstatus i sitt eget förtroendedossier, med just de orden, eftersom skillnaden avgör vad era pengar vilar på.
Om det går fel
Vad ni faktiskt kan få tillbaka
Om bygget inte påbörjas, inte färdigställs inom avtalad tid eller om boendecertifikatet inte erhålls kan ni kräva tillbaka de belopp ni betalat i förskott --inklusive skatterna på dem-- jämte lagstadgad ränta. Ni kan antingen häva avtalet eller ge byggherren anstånd, vilket antecknas i en tilläggsklausul med det nya tillträdesdatumet.
Den praktiska lärdomen är att en garanti är värd precis så mycket som pappersarbetet bakom den. Begär garantihandlingen vid signering, kontrollera att den anger er och just era betalningar, och spara den. En garanti som finns i princip men aldrig utfärdats till er är precis det haveri bestämmelsen skrevs för att förhindra.
Vad den täcker
Vad garantin faktiskt betalar tillbaka
En garanti är ingen ersättning för ett köp som gick fel. Den är en återbetalning av det ni lämnat ifrån er, och att känna dess gränser är vad som hindrar den från att förväxlas med något större.
Omfattas
De belopp som betalats i förskott, skatterna på dem och lagstadgad ränta från dagen för varje betalning.
Täcks inte
Den värdeökning ni räknade med. Rörde sig marknaden för färdiga bostäder medan ni väntade ger garantin tillbaka era pengar, inte mellanskillnaden. Den återställer er position; den levererar inte fyndet.
Täcks inte heller
Kostnader ni haft runt köpet --juristarvoden, resor, en redan betald uppläggningsavgift. De ligger utanför den lagstadgade garantin och styrs av vad ert avtal säger.
Kontrollera er
Så bekräftar ni att er finns
En garanti som finns på projektnivå är inte samma sak som en utfärdad för era betalningar. Det här är de fyra sakerna att fastställa, i den ordningen, och ingen av dem kräver att ni tror någon på orden.
Kontot
Avtalet ska ange kreditinstitutet och det särskilda kontot, och era betalningar ska gå dit i stället för till ett allmänt företagskonto. Jämför kontot i avtalet med det på betalningsuppdraget.
Handlingen
Begär det intyg eller den försäkring som täcker just era betalningar. Den ska namnge er, ange bostaden och beloppen. En ramförsäkring för projektet är ramen, inte skyddet.
Utfärdaren
Kontrollera att försäkringsbolaget eller banken som anges har tillstånd att verka i Spanien. Det tar en sökning, och det är steget folk hoppar över.
Spara handlingen. Det haveri bestämmelsen skrevs för att förhindra är inte en byggherre som vägrar betala --det är en köpare som år senare upptäcker att ingenting någonsin utfärdats i hens namn.
Om det brister
Varför ni inte är en borgenär i kön
Det här är delen som förklarar hela konstruktionen. Går en byggherre i konkurs ställer sig oprioriterade borgenärer i kö till vad boet innehåller, och den vägen är långsam och sällan hel.
En köpare med garanti står inte i den kön. Kravet riktas mot försäkringsgivaren eller banken som utfärdade garantin — en solvent tredje part med en egen förpliktelse mot er — och beror inte på vad byggherren har kvar. Det är skillnaden pappersarbetet köper, och därför väger en garanti i ert eget namn tyngre än ett besked om att projektet är täckt.
Vanliga frågor
Vad köpare frågar oss om garantier
Är min reservationsavgift garanterad?
Först när bygglovet har beviljats. Betald dessförinnan vilar den på formuleringen i ert reservationsavtal, alltså på avtalsskydd och inte lagskydd, och det skiljer sig mellan byggherrar.
Vem betalar garantin?
Byggherren. Det är deras skyldighet och deras kostnad, och den ska inte dyka upp som ett påslag på era betalningar. Gör den det, fråga vad det är.
Tänk om byggherren vägrar lämna ut handlingen?
Det är skäl att stanna, inte att köra på. Skyldigheten att lämna över den ligger hos dem, och en byggherre som inte tar fram den vid signering säger er något om hur resten av köpet kommer att gå.
Täcker garantin försening, eller bara utebliven leverans?
Den utlöses om bygget inte påbörjas, inte färdigställs inom avtalad tid eller om boendecertifikatet uteblir. En försening förbi den avtalade tiden når den; en försening inom tiden är en avtalsfråga.
Följer den med om jag överlåter avtalet?
Inte automatiskt i den mening som spelar roll. Överlåts avtalet måste garantin följa med den nya köparen skriftligt, och det är ett steg att bekräfta, inte att förutsätta.
Innan ni förlitar er på detta
Hämtat ur den konsoliderade lagtexten
Skyldigheterna som beskrivs på den här sidan är hämtade ur första tilläggsbestämmelsen i Ley 38/1999 i dess konsoliderade lydelse efter Ley 20/2015 och är aktuella per augusti 2026. Detta är allmän information om hur skyddet är uppbyggt; det är inte juridisk rådgivning, och hur det slår mot ett enskilt avtal är en fråga för er egen jurist. Nueva Living bekräftar på begäran skriftligt bygglovsstatus och garantiupplägg för ett bestämt projekt.
Den här guiden är allmän information om att köpa en nyproducerad bostad på Costa del Sol. Den utgör inte juridisk, skattemässig eller finansiell rådgivning och ersätter inte oberoende professionell rådgivning anpassad efter er situation.
Redo att börja
Starta sökningen