Разрешение
Спросите, выдано ли разрешение на строительство, и узнайте дату. До этого момента законная гарантия ещё не возникла, как бы ни называлось бронирование.
Банковские гарантии при покупке на стадии проекта · Руководство 2026 Что на самом деле защищает ваши деньги
Испанское право обеспечивает деньги, которые вы платите в ходе строительства. Но не все и не с первого платежа — именно в этот разрыв и попадают покупатели.
Покупая на стадии строительства, вы платите за жильё, которого ещё нет. Испанское право отвечает на это конкретным механизмом: внесённые в ходе строительства средства должны быть обеспечены гарантией, храниться отдельно от собственных средств застройщика и быть возвращены с процентами, если объект так и не будет передан. Понимать в точности, как работает эта защита --и в какой единственный момент она ещё не действует-- и есть разница между осознанной покупкой на стадии строительства и покупкой на удачу.
Действующее право
Ley 38/1999, а не Ley 57/1968
Значительная часть англоязычных материалов о покупке жилья на стадии строительства в Испании по-прежнему ссылается на Ley 57/1968 как на источник защиты. Этот закон утратил силу с 1 января 2016 года. Его режим был перенесён, с изменениями, в первое дополнительное положение Ley 38/1999 (Ley de Ordenación de la Edificación) в редакции Ley 20/2015. Если страница утверждает, что сегодня ваши платежи защищает Ley 57/1968, она не обновлялась десять лет --а изменения отнюдь не косметические.
Что обязан сделать застройщик
Четыре обязанности, а не одна
Обособленный счёт
Авансовые платежи должны поступать через кредитную организацию и зачисляться на специальный счёт, отделённый от любых иных средств. Списания допускаются только на расходы, непосредственно связанные со строительством этих объектов. Это не оборотные средства застройщика.
Обеспечение
Возврат средств должен быть обеспечен либо seguro de caución у страховщика, имеющего лицензию в Испании, либо aval solidario выданной уполномоченной кредитной организацией. Подходит любой из вариантов; важно, чтобы он существовал и был оформлен на ваше имя.
Отражение в договоре
В самом договоре купли-продажи должны быть указаны обязанность застройщика вернуть средства, страховщик или гарант, а также кредитная организация и счёт. При подписании вам должны передать и документ, подтверждающий гарантию именно по вашим платежам.
Последствия несоблюдения
Непредоставление гарантии квалифицируется как нарушение прав потребителей и влечёт штраф до 25% сумм, подлежавших обеспечению, помимо санкций по региональным строительным нормам.
То, о чём умалчивает большинство руководств
Гарантия начинается с разрешения на строительство
Обязанность обеспечить возврат средств возникает с момента получения разрешения на строительство --а не с вашего первого платежа. Это одно из содержательных отличий действующего режима от закона 1968 года, который он заменил, и самое практически важное, что стоит понять до бронирования.
Проще говоря: если вы вносите резервационный платёж по проекту, разрешение на который ещё не выдано, эти деньги не стоят за законной гарантией. Их вполне может защищать то, что написано в договоре --во многих соглашениях о бронировании платёж возвращается в течение срока due diligence, и это договорная защита, а не законная. Одно не заменяет другое, и лишь одно из них одинаково у каждого застройщика.
Это не повод избегать проектов без разрешения. Это повод знать, к какой категории относится проект, прежде чем что-либо переводить, и дать юристу прочитать условия бронирования, а не полагать, что закон вас прикрывает. Каждый проект на этом сайте указывает статус своего разрешения в собственном досье доверия, именно в таких словах, потому что от этого различия зависит, на чём стоят ваши деньги.
Если что-то пойдёт не так
Что вы реально можете вернуть
Если строительство не начато, не завершено в согласованный срок либо не получен сертификат пригодности для проживания, вы вправе потребовать возврата внесённых сумм --включая уплаченные с них налоги-- с законными процентами. Вы можете либо расторгнуть договор, либо предоставить застройщику отсрочку, которая оформляется дополнительным условием с новой датой передачи.
Практический вывод: гарантия стоит ровно столько, сколько стоят подтверждающие её документы. Требуйте гарантийный документ при подписании, проверьте, что в нём указаны вы и именно ваши платежи, и сохраните его. Гарантия, существующая в принципе, но так и не выданная вам, — это ровно тот сбой, ради предотвращения которого норма и написана.
Что она покрывает
Что гарантия на самом деле возвращает
Гарантия — это не компенсация за неудачную покупку. Это возврат того, что вы внесли, и знание её границ не даёт принять её за нечто более широкое.
Покрывается
Внесённые в счёт цены суммы, начисленные на них налоги и законные проценты с даты каждого платежа.
Не покрывается
Ожидаемая выгода. Если рынок готового жилья ушёл вверх, пока вы ждали, гарантия вернёт деньги, а не разницу. Она восстанавливает ваше положение, но не приносит выгодную сделку.
Тоже не покрывается
Расходы вокруг покупки --гонорары, поездки, уже уплаченная комиссия за открытие. Они вне законной гарантии и определяются тем, что об этом сказано в договоре.
Проверьте свою
Как убедиться, что ваша существует
Гарантия на уровне проекта — не то же самое, что выданная под ваши платежи. Вот четыре вещи, которые нужно установить, именно в этом порядке, и ни одна из них не требует верить кому-либо на слово.
Счёт
В договоре должны быть указаны кредитная организация и специальный счёт, и платежи должны идти именно туда, а не на общий счёт компании. Сверьте счёт в договоре со счётом в платёжном поручении.
Документ
Запросите сертификат или полис, покрывающий именно ваши платежи. В нём должны быть ваше имя, объект и суммы. Рамочный полис на проект — это рамка, а не покрытие.
Кто выдал
Проверьте, что указанный страховщик или банк имеет лицензию в Испании. Это один запрос, и именно этот шаг обычно пропускают.
Сохраните документ. Сбой, который норма призвана предотвратить, — не отказ застройщика платить, --а обнаружение покупателем годы спустя, что на его имя вообще ничего не выдавалось.
Если случится сбой
Почему вы не кредитор в очереди
Это та часть, которая объясняет всю конструкцию. Если застройщик становится несостоятельным, необеспеченные кредиторы выстраиваются в очередь к тому, что осталось в конкурсной массе, и этот путь медленный и редко полный.
Покупатель с гарантией в этой очереди не стоит. Требование обращается к страховщику или банку, выдавшему гарантию, — платёжеспособному третьему лицу с собственным обязательством перед вами, — и не зависит от того, что осталось у застройщика. Вот разница, которую покупают бумаги, и поэтому гарантия на ваше имя весит больше, чем заверение, что проект застрахован.
Частые вопросы
О чём нас спрашивают про гарантии
Обеспечен ли мой резервационный платёж?
Только после выдачи разрешения на строительство. Уплаченный до этого, он держится на формулировках соглашения о бронировании — это договорная защита, а не законная, и она у каждого застройщика своя.
Кто оплачивает гарантию?
Застройщик. Это его обязанность и его затраты, и они не должны появляться как надбавка к вашим платежам. Если появились — спросите, что это.
А если застройщик отказывается выдать документ?
Это повод остановиться, а не идти дальше. Обязанность передать документ лежит на них, и застройщик, который не предъявляет его при подписании, сообщает вам кое-что о том, как пойдёт остальная сделка.
Покрывает ли гарантия задержку или только непередачу?
Она срабатывает, если строительство не начато, не завершено в согласованный срок или не получен сертификат пригодности для проживания. Задержка сверх согласованного срока до неё дотягивается; задержка внутри срока — вопрос договора.
Переходит ли она при переуступке договора?
Не автоматически в том смысле, который важен. При переуступке договора гарантия должна письменно перейти к новому покупателю, и это шаг, который надо подтвердить, а не предположить.
Прежде чем на это полагаться
По консолидированному тексту закона
Обязанности, описанные на этой странице, взяты из первого дополнительного положения Ley 38/1999 в редакции, консолидированной после Ley 20/2015, и актуальны на август 2026 года. Это общая информация о том, как устроена защита; она не является юридической консультацией, а её применение к конкретному договору — вопрос к вашему юристу. Nueva Living по запросу письменно подтверждает статус разрешения и условия гарантии по конкретному проекту.
Это руководство содержит общую информацию о покупке жилья в новостройке на Коста-дель-Соль. Оно не является юридической, налоговой или финансовой консультацией и не заменяет независимую профессиональную консультацию с учётом вашей ситуации.
Готовы начать
Начните поиск