Le permis
Demandez si le permis de construire a été délivré, et la date. Avant ce moment la garantie légale n'est pas encore née, quelle que soit la façon dont la réservation est présentée.
Garanties bancaires sur l’achat sur plan · Guide 2026 Ce qui protège réellement votre acompte
Le droit espagnol garantit l'argent versé pendant la construction. Il ne garantit pas la totalité, ni dès le premier versement, et c'est dans cet interstice que les acheteurs se font prendre.
Acheter sur plan, c'est payer pour un logement qui n'existe pas encore. Le droit espagnol y répond par un mécanisme précis : les sommes versées pendant la construction doivent être garanties, conservées à l'écart des fonds propres du promoteur et restituées avec intérêts si le logement n'est jamais livré. Savoir exactement comment cette protection fonctionne --et à quel moment elle ne s'applique pas encore-- fait toute la différence entre un achat sur plan éclairé et un achat confiant.
Le droit en vigueur
Ley 38/1999, et non Ley 57/1968
Une grande partie de la documentation anglophone sur l'achat sur plan en Espagne cite encore la Ley 57/1968 comme source de votre protection. Cette loi a été abrogée avec effet au 1er janvier 2016. Son régime a été repris, avec des modifications, dans la première disposition additionnelle de la Ley 38/1999 (Ley de Ordenación de la Edificación), dans la rédaction issue de la Ley 20/2015. Si une page vous dit que la Ley 57/1968 protège aujourd'hui vos acomptes, elle n'a pas été mise à jour depuis dix ans --et les changements ne sont pas cosmétiques.
Ce que le promoteur est tenu de faire
Quatre obligations, pas une
Un compte distinct
Les acomptes doivent être reçus par l'intermédiaire d'un établissement de crédit et déposés sur un compte spécial, distinct de tout autre type de fonds. Les sommes ne peuvent en sortir que pour des dépenses découlant directement de la construction de ces logements. Ce n'est pas la trésorerie du promoteur.
Une garantie
Le remboursement doit être garanti, soit par une seguro de caución auprès d'un assureur agréé en Espagne, soit par un aval solidario délivré par un établissement de crédit agréé. Les deux sont recevables ; l'essentiel est que l'un d'eux existe et vous désigne nommément.
Mention au contrat
Le contrat de vente lui-même doit énoncer l'obligation de remboursement du promoteur, identifier l'assureur ou le garant, ainsi que l'établissement de crédit et le compte. À la signature, le document attestant la garantie rattachée à vos versements doit également vous être remis.
Conséquences en cas de manquement
Ne pas constituer la garantie est qualifié d'infraction au droit de la consommation, passible d'une sanction pouvant atteindre 25 % des sommes qui auraient dû être couvertes, en sus de ce qu'imposent les règles régionales de construction.
Ce que la plupart des guides omettent
La garantie démarre au permis de construire
L'obligation de garantir le remboursement court à compter de l'obtention du permis de construire --et non du premier versement. C'est l'une des différences de fond entre le régime actuel et la loi de 1968 qu'il a remplacée, et c'est le point le plus concret à comprendre avant de réserver.
En clair : si vous versez des arrhes de réservation sur un projet dont le permis n'est pas encore délivré, cet argent n'est pas couvert par la garantie légale. Il peut fort bien l'être par ce que prévoit votre contrat --de nombreux accords de réservation rendent la somme remboursable pendant une fenêtre de due diligence, et il s'agit là d'une protection contractuelle, non légale. Les deux ne sont pas interchangeables, et une seule est identique chez tous les promoteurs.
Ce n'est pas une raison d'écarter les projets sans permis. C'est une raison de savoir dans quelle catégorie se situe un projet avant de virer quoi que ce soit, et de faire lire les conditions de réservation par votre avocat plutôt que de présumer que la loi vous couvre. Chaque projet de ce site indique son statut de permis dans son propre dossier de confiance, en ces termes, car la distinction change ce sur quoi repose votre argent.
Si les choses tournent mal
Ce que vous pouvez réellement récupérer
Si la construction ne débute pas, ne s'achève pas dans le délai convenu ou si le certificat d'habitabilité n'est pas obtenu, vous pouvez réclamer les sommes versées à titre d'acompte --taxes appliquées comprises-- majorées de l'intérêt légal. Vous pouvez soit résilier le contrat, soit accorder au promoteur une prorogation, consignée dans une clause additionnelle fixant la nouvelle date de livraison.
La leçon pratique : une garantie ne vaut que ce que valent les documents qui la soutiennent. Demandez l'attestation de garantie à la signature, vérifiez qu'elle vous nomme et vise vos versements précis, et conservez-la. Une garantie qui existe en principe mais ne vous a jamais été délivrée est exactement le cas que cette disposition entend prévenir.
Ce qu'elle couvre
Ce que la garantie restitue réellement
Une garantie n'est pas une indemnisation pour un achat qui a mal tourné. C'est la restitution de ce que vous avez versé, et connaître ses limites évite de la prendre pour quelque chose de plus large.
Couvert
Les sommes versées à titre d'acompte, les taxes appliquées sur ces sommes et l'intérêt légal depuis la date de chaque versement.
Non couvert
La plus-value espérée. Si le marché de l'achevé a bougé pendant votre attente, la garantie vous rend votre argent, pas l'écart. Elle rétablit votre position ; elle ne livre pas la bonne affaire.
Non couvert non plus
Les frais engagés autour de l'achat --honoraires, déplacements, frais de dossier déjà réglés. Ils restent hors de la garantie légale et relèvent de ce que prévoit votre contrat.
Vérifiez la vôtre
Comment confirmer que la vôtre existe
Une garantie qui existe au niveau du programme n'est pas la même chose qu'une garantie émise pour vos versements. Voici les quatre points à établir, dans cet ordre, et aucun ne repose sur la parole de qui que ce soit.
Le compte
Le contrat doit identifier l'établissement de crédit et le compte spécial, et vos versements doivent y aller plutôt que sur un compte général de la société. Comparez le compte figurant au contrat avec celui de l'ordre de virement.
Le document
Demandez le certificat ou la police couvrant vos versements en particulier. Il doit vous nommer, désigner le lot et indiquer les montants. Une police-cadre du programme est le cadre, pas la couverture.
L'émetteur
Vérifiez que l'assureur ou la banque qui y figure est agréé pour opérer en Espagne. Une seule recherche suffit, et c'est l'étape que l'on saute.
Conservez le document. Le défaut que ce texte entend prévenir n'est pas un promoteur qui refuse de payer --c'est un acheteur qui découvre, des années plus tard, que rien n'a jamais été émis à son nom.
En cas de défaillance
Pourquoi vous n'êtes pas un créancier dans la file
C'est la partie qui explique tout le dispositif. Si un promoteur devient insolvable, les créanciers chirographaires font la queue devant ce que contient la masse, et ce processus est lent et rarement intégral.
Un acheteur garanti n'est pas dans cette file. La réclamation s'exerce contre l'assureur ou la banque émettrice, un tiers solvable tenu envers vous, et elle ne dépend pas de ce qu'il reste au promoteur. C'est la différence qu'achète la paperasse, et c'est pourquoi une garantie à votre nom vaut mieux qu'une assurance verbale que le programme est couvert.
Questions fréquentes
Ce qu'on nous demande sur les garanties
Mes arrhes de réservation sont-elles garanties ?
Seulement une fois le permis de construire délivré. Versées avant, elles reposent sur la rédaction de votre contrat de réservation, protection contractuelle et non légale, qui varie d'un promoteur à l'autre.
Qui paie la garantie ?
Le promoteur. C'est son obligation et son coût, et cela ne doit pas figurer comme un supplément sur vos versements. Si c'est le cas, demandez de quoi il s'agit.
Et si le promoteur refuse de me remettre le document ?
C'est une raison de s'arrêter, pas d'insister. L'obligation de le remettre leur incombe, et un promoteur qui ne le produit pas à la signature vous dit quelque chose sur la suite de l'achat.
La garantie couvre-t-elle un retard, ou seulement la non-livraison ?
Elle se déclenche si la construction ne débute pas, ne s'achève pas dans le délai convenu, ou si le certificat d'habitabilité n'est pas obtenu. Un retard qui dépasse le délai convenu l'atteint ; un retard à l'intérieur du délai relève du contrat.
Est-elle transférée si je cède le contrat ?
Pas automatiquement au sens qui compte. En cas de cession du contrat, la garantie doit suivre le nouvel acquéreur par écrit, et c'est une étape à confirmer, non à présumer.
Avant de vous y fier
Tiré du texte consolidé
Les obligations décrites sur cette page proviennent de la première disposition additionnelle de la Ley 38/1999 dans sa version consolidée après la Ley 20/2015, et sont à jour en août 2026. Il s'agit d'informations générales sur la structure de la protection ; ce n'est pas un conseil juridique, et son application à un contrat donné relève de votre propre avocat. Nueva Living confirme par écrit, sur demande, le statut du permis et les garanties d'un projet précis.
Ce guide est une information générale sur l’achat d’un logement neuf sur la Costa del Sol. Il ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier et ne remplace pas un avis professionnel indépendant adapté à votre situation.
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