Datieren Sie es
Fotografieren Sie ihn mit etwas, das das Datum festhält, und notieren Sie, wann Sie ihn zuerst sahen. Die Zweijahresfrist läuft ab Auftreten des Schadens, und Ihre eigene Aufzeichnung ist meist der einzige Beleg dafür.
Neubaugarantien und Mängelliste · Leitfaden 2026 Drei Garantien, drei verschiedene Fristen
Ein spanischer Neubau hat Mängelschutz über zehn, drei und ein Jahr. Alle beginnen am selben Tag, richten sich gegen unterschiedliche Beteiligte, und nur einer ist gesetzlich versichert.
Ein Neubau ist gesetzlich gegen Mängel geschützt, und zwar nicht durch eine Garantie, sondern durch drei, jede mit eigener Laufzeit und jede gegen einen anderen Beteiligten gerichtet. Zu wissen, welche Frist für ein konkretes Problem gilt, macht aus einer Mängelliste einen Anspruch mit Rechtsgrundlage statt eines Gefallens, den der Bauträger vielleicht tut.
Artikel 17, Ley 38/1999
Zehn Jahre, drei Jahre, ein Jahr
Alle drei Fristen laufen ab dem Tag der förmlichen Abnahme ohne Vorbehalte --oder, wenn Vorbehalte erklärt wurden, ab deren Behebung. Nicht ab dem Einzug und nicht ab der Beurkundung.
10 Jahre · Tragwerk
Schäden aus Mängeln an Gründung, Stützen, Trägern, Decken, tragenden Wänden oder anderen Tragwerksteilen. Es haften die am Bau Beteiligten.
3 Jahre · Bewohnbarkeit
Schäden aus Mängeln an Bauteilen oder Installationen, durch die die Bewohnbarkeitsanforderungen verfehlt werden --Feuchtigkeit, Dämmung, Wasser, Heizung und Ähnliches.
1 Jahr · Ausbau
Ausführungsmängel an Ausbau- oder Endelementen. Hier haftet allein der Bauunternehmer, was eine engere Antwort ist als bei den anderen beiden Fristen.
Versicherung
Nur eine der drei ist gesetzlich versichert
Haftung und Versicherung sind nicht dasselbe, und hier eilen die Erwartungen dem Gesetz oft voraus. Bei Gebäuden mit überwiegender Wohnnutzung ist nur die zehnjährige Tragwerksdeckung Pflichtversicherung. Die Ein- und Dreijahresgarantien bleiben Haftungen der Beteiligten und keine vorzuhaltenden Versicherungen, solange die Durchführungsverordnung ausbleibt.
In der Praxis heißt das: Hinter einem Tragwerksschaden steht ein Versicherer, während ein Bewohnbarkeitsmangel in der Dreijahresfrist ein Anspruch gegen die Beteiligten ist. Beides ist real; beides lässt sich nicht gleich leicht durchsetzen, und man sollte vor einem Streit wissen, worin man sich befindet, nicht erst mittendrin.
Bei der Übergabe
Die Mängelliste setzt die Frist in Gang
Weil die Fristen ab der Abnahme laufen und weil bei der Abnahme erklärte Vorbehalte den Fristbeginn bis zu ihrer Behebung verschieben, ist die Übergabebegehung keine Formalie. Mängel dort schriftlich festzuhalten ist das, was das Datum fixiert und den Nachweis schafft, auf den Sie sich später berufen.
Die Mängelbegehung selbst ist Marktpraxis, kein gesetzlicher Schritt --kein Gesetz schreibt sie vor, und kein Format ist vorgegeben. Was das Gesetz tut, ist die Fristen und Haftungen zu definieren, die eine Begehung nutzbar macht. Eine schriftliche, datierte Liste, dem Bauträger übergeben, ist die praktische Brücke dazwischen.
Wer haftet
Gegen wen Sie tatsächlich vorgehen können
„Die am Bau Beteiligten" ist eine Kategorie, keine Anschrift. Gemeint sind Bauträger, Bauunternehmer, der entwerfende Architekt und der bauleitende Architekt, und jeder haftet für seinen Teil.
Der praktische Punkt wird Käufern selten gesagt: Lässt sich die Verantwortung für einen Mangel nicht zwischen ihnen aufteilen, haften sie gesamtschuldnerisch --und der Bauträger haftet ohnehin gesamtschuldnerisch mit allen. Sie müssen nicht feststellen, welcher Beteiligte den Fehler verursacht hat, bevor Sie ihn ansprechen. Sie sprechen ihn beim Bauträger an, und die Aufteilung ist dessen Sache.
Die zweite Uhr
Zwei Jahre zum Handeln
Es laufen zwei Uhren, und sie zu verwechseln ist der teuerste Fehler, der hier möglich ist.
Die Deckung
Zehn, drei oder ein Jahr ab Abnahme. Das ist das Fenster, in dem ein Mangel auftreten muss, um überhaupt gedeckt zu sein.
Der Anspruch
Zwei Jahre ab Auftreten des Schadens, um zu klagen. Ein Mangel, der im neunten Jahr auftritt, ist gedeckt -- und der Anspruch muss trotzdem binnen zwei Jahren ab Auftreten geltend gemacht werden.
Was das heißt
Einen Riss zu bemerken und abzuwarten, ob er sich verschlimmert, kann Sie aus der Frist tragen, während die Zehnjahresdeckung noch läuft. Halten Sie das Datum fest, an dem Sie ihn sahen, und beginnen Sie dann das Gespräch.
In der Praxis
Was tun, wenn Sie einen finden
Die meisten Mängel behebt der Bauträger, ohne dass irgendetwas davon bemüht wird. Die folgenden Schritte halten diesen Weg offen und den förmlichen verfügbar, falls er sich schließt.
Melden Sie es schriftlich
Eine E-Mail genügt für den Anfang. Entscheidend ist ein datierter Nachweis, dass und wann Sie es angesprochen haben, statt eines Telefonats, das beide Seiten später unterschiedlich schildern.
Reparieren Sie es nicht vorher
Einen Mangel zu beheben, bevor er begutachtet wurde, beseitigt den Beweis dafür, was er war. Sichern Sie ihn, wenn er gesichert werden muss, und dokumentieren Sie den Zustand.
Lassen Sie es begutachten
Bei allem Strukturellen macht ein unabhängiges Gutachten aus „da ist ein Riss" die Beschreibung einer Ursache. Darauf würde auch ein Anspruch aufbauen, falls einer nötig wird.
Häufige Fragen
Was Käufer uns zu Mängeln fragen
Geht die Gewährleistung beim Verkauf über?
Die Deckung hängt am Gebäude, nicht an Ihnen: Wer innerhalb der Fristen kauft, übernimmt, was davon übrig ist. Es lohnt sich, ihm das Abnahmedatum zu nennen, denn von dort an bemisst sich die verbleibende Zeit.
Was gilt als strukturell?
Schäden aus Mängeln an Fundamenten, Stützen, Trägern, Geschossdecken, tragenden Wänden und vergleichbaren Bauteilen. Gerissene Fliesen sind nicht deshalb strukturell, weil sie stören; ein Riss, der auf eine Bewegung der Struktur zurückgeht, ist es, und genau diese Unterscheidung leistet ein technisches Gutachten.
Wer zahlt die Mängelbegehung?
Sie, sofern Sie jemanden Unabhängigen beauftragen, und das ist meist gut angelegtes Geld. Der Übergaberundgang des Bauträgers ist nicht dieselbe Prüfung und erfolgt nicht in Ihrem Interesse.
Was, wenn es den Bauträger nicht mehr gibt?
Bei der zehnjährigen Gewährleistung für die Struktur ist genau das der Grund für die Versicherungspflicht: Der Anspruch richtet sich gegen den Versicherer. Bei der Ein- und der Dreijahresfrist, die Haftung und nicht Versicherung sind, ist ein aufgelöster Bauträger ein echtes praktisches Problem — und das sollte man wissen, bevor es eines wird.
Kann ich die Beurkundung wegen Mängeln verweigern?
Das hängt von ihrer Schwere und von Ihrem Vertrag ab und ist eher eine Frage für Ihren Anwalt als eine Regel. Möglich ist in der Regel, unter Protokollierung von Vorbehalten zu beurkunden, was den Fristbeginn verschiebt, bis diese behoben sind.
Bevor Sie sich darauf verlassen
Aus der konsolidierten Fassung
Die hier beschriebenen Fristen und Haftungen stammen aus den Artikeln 17 und 19 der Ley 38/1999 sowie ihrer zweiten Zusatzbestimmung in konsolidierter Fassung und sind auf dem Stand August 2026. Diese Seite ist allgemeine Information zum Aufbau der Deckung, keine Rechtsberatung. Ob ein konkreter Mangel in eine konkrete Frist fällt, ist eine Tatsachenfrage für Ihren Anwalt und meist einen Sachverständigen. Nueva Living stellt die für ein bestimmtes Projekt vorliegenden Garantie- und Versicherungsunterlagen auf Wunsch bereit.
Dieser Leitfaden bietet allgemeine Informationen zum Kauf einer Neubauimmobilie an der Costa del Sol. Er stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar und ersetzt keine unabhängige, auf Ihre Situation zugeschnittene fachliche Beratung.
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