Datez-le
Photographiez-le avec un élément qui date le cliché et notez quand vous l'avez vu pour la première fois. Le délai de deux ans court depuis l'apparition du dommage, et votre propre relevé est souvent la seule preuve de cette date.
Garanties du neuf et réserves · Guide 2026 Trois garanties, trois délais distincts
Un logement neuf en Espagne est couvert contre les défauts à dix, trois et un an. Les délais démarrent le même jour, visent des parties différentes, et un seul est assuré par la loi.
Un logement neuf bénéficie d'une couverture légale contre les défauts, et il ne s'agit pas d'une garantie mais de trois, chacune d'une durée différente et visant une partie différente. Savoir quel délai s'applique à un problème donné, c'est ce qui transforme une liste de réserves en réclamation fondée en droit, et non en faveur que le promoteur voudra bien accorder.
Article 17, Ley 38/1999
Dix ans, trois ans, un an
Les trois délais courent à compter de la réception formelle des travaux sans réserves --ou, si des réserves ont été émises, à compter de leur levée. Ni de votre emménagement, ni de l'acte.
10 ans · structure
Dommages résultant de vices affectant les fondations, appuis, poutres, planchers, murs porteurs ou autres éléments structurels. Les intervenants à la construction en répondent.
3 ans · habitabilité
Dommages dus à des vices d'éléments de construction ou d'installations qui font manquer aux exigences d'habitabilité --infiltrations, isolation, eau, chauffage et assimilés.
1 an · finitions
Vices d'exécution touchant des éléments de finition. Ici, seul le constructeur en répond, ce qui offre une réponse plus étroite que les deux autres délais.
Assurance
Une seule des trois est assurée par la loi
Responsabilité et assurance ne sont pas la même chose, et c'est là que les attentes devancent souvent le texte. Pour les bâtiments à usage principal d'habitation, seule la couverture décennale de structure fait l'objet d'une assurance obligatoire. Les garanties d'un et de trois ans restent des responsabilités des parties, non des assurances exigibles, dans l'attente d'un règlement d'application qui n'est jamais venu.
En pratique, un problème structurel a un assureur derrière lui, tandis qu'un défaut d'habitabilité relevant du délai de trois ans est une réclamation contre les intervenants. Les deux sont réels ; ils ne se font pas valoir avec la même facilité, et mieux vaut savoir dans lequel on se trouve avant un litige plutôt que pendant.
À la réception
La liste de réserves déclenche le délai
Parce que les délais courent depuis la réception des travaux, et parce que les réserves consignées à la réception décalent le point de départ jusqu'à leur levée, l'inspection de livraison n'est pas une formalité. Consigner les défauts par écrit à ce moment-là fixe la date et constitue la preuve sur laquelle vous vous appuierez ensuite.
L'inspection de réserves relève de l'usage du marché, non d'une étape légale --aucune loi ne l'impose et aucun format n'est prescrit. Ce que fait la loi, c'est définir les délais et les responsabilités que l'inspection permet d'actionner. Une liste écrite et datée, remise au promoteur, est le pont pratique entre les deux.
Qui répond
Contre qui vous pouvez réellement agir
« Les intervenants à la construction » est une catégorie, pas une adresse. Cela recouvre le promoteur, le constructeur, l'architecte concepteur et l'architecte technique qui a dirigé l'exécution, chacun répondant de sa part.
Le point pratique est celui qu'on dit rarement aux acheteurs : lorsque la responsabilité d'un défaut ne peut être répartie entre eux, ils répondent solidairement --et le promoteur répond solidairement avec tous, en tout état de cause. Vous n'avez pas à établir quel professionnel est en cause avant de soulever le problème. Vous le soulevez auprès du promoteur, et la répartition les regarde.
Le second compteur
Deux ans pour agir
Il y a deux compteurs, et les confondre est l'erreur la plus coûteuse possible ici.
La couverture
Dix, trois ou un an à compter de la réception des travaux. C'est la fenêtre dans laquelle le défaut doit apparaître pour être couvert.
L'action
Deux ans à compter de l'apparition du dommage pour agir. Un défaut qui se manifeste en neuvième année est couvert, et l'action doit malgré tout être engagée dans les deux ans de son apparition.
Ce que cela implique
Repérer une fissure et attendre de voir si elle s'aggrave peut vous mettre hors délai alors que la couverture décennale court encore. Notez la date où vous l'avez vue et engagez la discussion à ce moment-là.
En pratique
Que faire quand vous en trouvez un
La plupart des défauts sont réglés par le promoteur sans qu'aucun de ces mécanismes soit invoqué. Les étapes ci-dessous gardent cette voie ouverte et la voie formelle disponible si elle se ferme.
Signalez-le par écrit
Un e-mail suffit pour commencer. L'essentiel est qu'il existe une trace datée montrant que vous l'avez signalé et quand, plutôt qu'un appel que les deux parties raconteront différemment.
Ne le réparez pas d'abord
Réparer un défaut avant qu'il ait été examiné supprime la preuve de ce qu'il était. Sécurisez-le s'il faut le sécuriser, et documentez l'état dans lequel il se trouvait.
Faites-le examiner
Pour tout ce qui est structurel, un rapport technique indépendant transforme « il y a une fissure » en description d'une cause. C'est aussi ce sur quoi une action se construirait si elle devenait nécessaire.
Questions fréquentes
Ce qu'on nous demande sur les défauts
La garantie se transmet-elle si je revends ?
La garantie est attachée au bâtiment et non à vous : un acquéreur qui achète pendant les délais hérite de ce qu’il en reste. Il vaut la peine de lui indiquer la date de réception, car c’est à partir de là que se compte le temps restant.
Qu'est-ce qui est structurel ?
Dommages résultant de vices affectant les fondations, les appuis, les poutres, les planchers, les murs porteurs et les éléments similaires. Un carrelage fissuré n’est pas structurel parce qu’il est désagréable ; une fissure qui renvoie à un mouvement de la structure l’est, et c’est précisément ce qu’un rapport technique permet de distinguer.
Qui paie l'inspection des réserves?
C’est vous, dès lors que vous mandatez un intervenant indépendant, et c’est en général de l’argent bien placé. La visite de livraison du promoteur n’est pas le même exercice et n’est pas menée dans votre intérêt.
Et si le promoteur n'existe plus ?
Pour la garantie décennale, c’est précisément la raison pour laquelle l’assurance est obligatoire : la réclamation s’exerce contre l’assureur. Pour les délais d’un et de trois ans, qui relèvent de la responsabilité et non de l’assurance, un promoteur dissous est un vrai problème pratique, et mieux vaut le savoir avant qu’il ne se pose.
Puis-je refuser de signer l'acte à cause de défauts ?
Cela dépend de leur gravité et de votre contrat : c’est une question pour votre avocat plutôt qu’une règle. Ce qui est généralement possible, c’est de signer en consignant des réserves, ce qui reporte le point de départ des délais jusqu’à leur levée.
Avant de vous y fier
Tiré du texte consolidé
Les délais et responsabilités décrits ici proviennent des articles 17 et 19 de la Ley 38/1999 et de sa deuxième disposition additionnelle, en version consolidée, et sont à jour en août 2026. Cette page est une information générale sur la structure de la couverture, non un conseil juridique. Savoir si un défaut donné relève d'un délai donné est une question de fait pour votre avocat et, généralement, un expert. Nueva Living peut fournir sur demande la documentation de garantie et d'assurance détenue pour un programme précis.
Ce guide est une information générale sur l’achat d’un logement neuf sur la Costa del Sol. Il ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier et ne remplace pas un avis professionnel indépendant adapté à votre situation.
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