Opatrz datą
Prosimy sfotografować z czymś, co utrwala datę, i zapisać, kiedy zobaczyli to Państwo po raz pierwszy. Dwuletni termin biegnie od pojawienia się szkody, a Państwa własna notatka jest zwykle jedynym dowodem tej daty.
Gwarancje i lista usterek · Przewodnik 2026 Trzy gwarancje, trzy różne terminy
Hiszpański nowy lokal objęty jest ochroną przed wadami na dziesięć lat, trzy lata i rok. Terminy zaczynają biec tego samego dnia, wskazują różne podmioty, a tylko jeden jest ubezpieczony z mocy prawa.
Nowy lokal objęty jest ustawową ochroną przed wadami, i nie jest to jedna gwarancja, lecz trzy, każda o innym terminie i każda skierowana do innego podmiotu. Wiedza, który termin dotyczy danego problemu, zmienia listę usterek z przysługi, którą deweloper może wyświadczyć, w roszczenie z podstawą prawną.
Artykuł 17, Ley 38/1999
Dziesięć lat, trzy lata, jeden rok
Wszystkie trzy terminy biegną od daty formalnego odbioru robót bez zastrzeżeń --albo, jeśli zastrzeżenia zgłoszono, od daty ich usunięcia. Nie od wprowadzenia się i nie od aktu notarialnego.
10 lat · konstrukcja
Szkody wynikające z wad fundamentów, podpór, belek, stropów, ścian nośnych lub innych elementów konstrukcyjnych. Odpowiadają uczestnicy procesu budowlanego.
3 lata · zdatność do zamieszkania
Szkody wynikające z wad elementów budowlanych lub instalacji, przez które budynek nie spełnia wymogów zdatności do zamieszkania --zawilgocenia, izolacja, woda, ogrzewanie i podobne.
1 rok · wykończenie
Wady wykonawcze dotyczące elementów wykończenia. Tu odpowiada wyłącznie wykonawca, co daje węższą odpowiedź niż dwa pozostałe terminy.
Ubezpieczenie
Tylko jedna z trzech jest ubezpieczona z mocy prawa
Odpowiedzialność i ubezpieczenie to nie to samo, i właśnie tu oczekiwania często wyprzedzają ustawę. W budynkach o przeważającej funkcji mieszkalnej obowiązkowe jest ubezpieczenie wyłącznie dziesięcioletniej ochrony konstrukcji. Gwarancje roczna i trzyletnia pozostają odpowiedzialnością stron, a nie wymaganym ubezpieczeniem, w oczekiwaniu na rozporządzenie wykonawcze, które nie nadeszło.
W praktyce oznacza to, że za problemem konstrukcyjnym stoi ubezpieczyciel, podczas gdy wada zdatności do zamieszkania w okresie trzech lat to roszczenie wobec uczestników procesu. Oba są realne; nie egzekwuje się ich równie łatwo, i warto wiedzieć, w którym się jest przed sporem, a nie w jego trakcie.
Przy odbiorze
Lista usterek uruchamia bieg terminu
Ponieważ terminy biegną od odbioru robót, a zastrzeżenia zapisane przy odbiorze przesuwają datę początkową do czasu ich usunięcia, odbiór nie jest formalnością. Spisanie wad na piśmie w tym momencie utrwala datę i tworzy dokument, na którym później się Państwo oprą.
Sam odbiór usterek to praktyka rynkowa, a nie krok ustawowy --żadne prawo go nie wymaga i nie narzuca formy. Ustawa definiuje terminy i odpowiedzialność, które odbiór pozwala uruchomić. Pisemna, opatrzona datą lista przekazana deweloperowi jest praktycznym pomostem między jednym a drugim.
Kto odpowiada
Wobec kogo naprawdę mogą Państwo wystąpić
„Uczestnicy procesu budowlanego" to kategoria, nie adres. Obejmuje dewelopera, wykonawcę, architekta projektanta i architekta technicznego nadzorującego roboty, a każdy odpowiada za swoje.
Praktyczna rzecz, której kupujący rzadko słyszą: gdy odpowiedzialności za wadę nie da się między nich rozdzielić, odpowiadają solidarnie --a deweloper i tak odpowiada solidarnie z nimi wszystkimi. Nie muszą Państwo ustalać, który specjalista zawinił, zanim zgłoszą problem. Zgłaszają go Państwo deweloperowi, a podział to ich sprawa.
Drugi zegar
Dwa lata na działanie
Zegary są dwa, a ich pomylenie to najdroższy możliwy tu błąd.
Ochrona
Dziesięć, trzy lata albo rok od odbioru robót. To okno, w którym wada musi się pojawić, by w ogóle była objęta ochroną.
Roszczenie
Dwa lata od pojawienia się szkody na wniesienie powództwa. Wada ujawniona w dziewiątym roku jest objęta ochroną, a roszczenie i tak trzeba wnieść w ciągu dwóch lat od ujawnienia.
Co to znaczy
Zauważyć pęknięcie i czekać, czy się pogłębi, może wyprowadzić Państwa poza termin, choć dziesięcioletnia ochrona wciąż trwa. Prosimy zapisać datę, kiedy je Państwo zobaczyli, i wtedy zacząć rozmowę.
W praktyce
Co zrobić, gdy znajdą Państwo wadę
Większość wad deweloper usuwa bez sięgania po cokolwiek z powyższego. Poniższe kroki utrzymują tę drogę otwartą, a formalną dostępną, gdyby się zamknęła.
Zgłoś to na piśmie
Na początek wystarczy e-mail. Liczy się, by istniał datowany ślad, że zgłosili to Państwo i kiedy, a nie rozmowa telefoniczna, którą obie strony opiszą później inaczej.
Nie naprawiaj przed oględzinami
Naprawa wady przed oględzinami usuwa dowód na to, czym była. Zabezpiecz, jeśli trzeba, i udokumentuj stan, w jakim się znajdowała.
Zleć oględziny
We wszystkim, co konstrukcyjne, niezależna ekspertyza zamienia „jest pęknięcie" w opis przyczyny. Na niej też opierałoby się roszczenie, gdyby stało się konieczne.
Najczęściej zadawane pytania
O co pytają nas w sprawie wad
Czy gwarancja przechodzi przy sprzedaży?
Ochrona jest związana z budynkiem, a nie z nabywcą, więc kupujący w trakcie biegu terminów dziedziczy to, co z nich zostało. Warto podać mu datę odbioru, bo właśnie od niej liczy się pozostały czas.
Co uchodzi za konstrukcyjne?
Szkody wynikające z wad fundamentów, podpór, belek, stropów, ścian nośnych i podobnych elementów. Pęknięte płytki nie są wadą konstrukcyjną dlatego, że są uciążliwe; jest nią rysa, która wynika z ruchu konstrukcji, a rozróżnienie tych dwóch rzeczy to właśnie zadanie ekspertyzy technicznej.
Kto płaci za odbiór usterek?
Kupujący, jeśli angażuje niezależnego specjalistę, i zwykle są to dobrze wydane pieniądze. Odbiór prowadzony przez samego dewelopera to nie to samo i nie odbywa się w interesie kupującego.
A jeśli deweloper już nie istnieje?
Przy dziesięcioletniej ochronie konstrukcji to właśnie dlatego ubezpieczenie jest obowiązkowe: roszczenie kieruje się do ubezpieczyciela. Przy terminach rocznym i trzyletnim, które są odpowiedzialnością, a nie ubezpieczeniem, rozwiązany deweloper to realny problem praktyczny — i lepiej wiedzieć o tym, zanim się pojawi.
Czy mogę odmówić aktu z powodu wad?
Zależy to od ich wagi i od umowy, i jest to raczej pytanie do prawnika niż reguła. Zwykle możliwe jest zawarcie aktu z zaprotokołowanymi zastrzeżeniami, co przesuwa początek biegu terminów do czasu ich usunięcia.
Zanim się Państwo na tym oprą
Na podstawie tekstu jednolitego
Opisane tu terminy i zakresy odpowiedzialności pochodzą z artykułów 17 i 19 Ley 38/1999 oraz z jej drugiego przepisu dodatkowego w tekście jednolitym i są aktualne na sierpień 2026 r. Ta strona to ogólna informacja o konstrukcji ochrony, nie porada prawna. To, czy dana wada mieści się w danym terminie, jest kwestią faktyczną dla Państwa prawnika i zwykle rzeczoznawcy. Nueva Living na życzenie udostępnia dokumentację gwarancyjną i ubezpieczeniową posiadaną dla konkretnej inwestycji.
Ten przewodnik zawiera ogólne informacje o zakupie nowo wybudowanego domu na Costa del Sol. Nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani finansowej i nie zastępuje niezależnej profesjonalnej porady dostosowanej do Państwa sytuacji.
Gotowi na start
Rozpocznij poszukiwania