Dater det
Fotografer den med noe som fester datoen, og noter når du først så den. Toårsfristen løper fra skaden oppstår, og din egen notering er som regel det eneste beviset for når det var.
Nybyggsgarantier og mangelliste · Guide 2026 Tre garantier, tre ulike frister
Et spansk nybygg har mangelsdekning på ti, tre og ett år. De starter samme dag, peker på ulike parter, og bare én av dem er lovpålagt forsikret.
Et nybygg har lovbestemt mangelsdekning, og det er ikke én garanti, men tre, hver med sin lengde og hver rettet mot ulike parter. Å vite hvilken frist som gjelder for et bestemt problem er det som gjør en mangelliste til et krav med rettslig grunnlag i stedet for en tjeneste utbyggeren kanskje gjør.
Artikkel 17, Ley 38/1999
Ti år, tre år, ett år
Alle de tre fristene løper fra datoen arbeidet formelt overtas uten forbehold --eller, dersom forbehold ble tatt, fra datoen de er utbedret. Ikke fra innflytting og ikke fra skjøtet.
10 år · bærende konstruksjon
Skader som følge av mangler ved fundament, søyler, bjelker, dekker, bærende vegger eller andre konstruksjonsdeler. Byggets aktører er ansvarlige.
3 år · beboelighet
Skader fra mangler ved bygningsdeler eller installasjoner som gjør at bygget ikke oppfyller kravene til beboelighet --fuktinntrengning, isolasjon, vann, oppvarming og lignende.
1 år · overflater
Utførelsesmangler som gjelder overflater og innredningsdetaljer. Her er entreprenøren alene ansvarlig, noe som er et smalere svar enn de to andre fristene gir.
Forsikring
Bare én av de tre er forsikret etter loven
Ansvar og forsikring er ikke det samme, og det er her forventningene ofte løper foran lovteksten. For bygg med bolig som hovedformål er bare den tiårige konstruksjonsdekningen obligatorisk forsikring. Ett- og treårsgarantiene forblir partenes ansvar og ikke forsikringer som må foreligge, i påvente av en gjennomføringsforskrift som aldri kom.
I praksis betyr det at et konstruksjonsproblem har en forsikringsgiver bak seg, mens en beboelighetsmangel innenfor treårsfristen er et krav mot de involverte aktørene. Begge er reelle; de er ikke like enkle å drive gjennom, og det lønner seg å vite hvilken man er i før en tvist heller enn under.
Ved overtakelse
Mangellisten starter klokken
Fordi fristene løper fra overtakelsen av arbeidet, og fordi forbehold notert ved overtakelsen skyver startdatoen til de er utbedret, er overtakelsesbefaringen ingen formalitet. Å føre manglene skriftlig der er det som låser datoen og skaper dokumentasjonen du senere støtter deg på.
Selve befaringen er markedspraksis, ikke et lovbestemt steg --ingen lov krever den, og ingen form er foreskrevet. Det loven gjør, er å definere fristene og ansvaret som en befaring lar deg bruke. En skriftlig, datert liste, overlevert utbyggeren, er den praktiske broen mellom de to.
Hvem som svarer
Hvem du faktisk kan rette krav mot
«Byggets aktører» er en kategori, ikke en adresse. Den omfatter utbyggeren, entreprenøren, den prosjekterende arkitekten og den tekniske arkitekten som ledet utførelsen, og hver svarer for sin del.
Det praktiske er det kjøpere sjelden får høre: kan ansvaret for en mangel ikke fordeles mellom dem, svarer de solidarisk --og utbyggeren svarer solidarisk med alle uansett. Du trenger ikke fastslå hvilken fagperson som forårsaket problemet før du tar det opp. Du tar det opp med utbyggeren, og fordelingen er deres sak.
Den andre klokken
To år på å handle
Det går to klokker, og å blande dem er den dyreste feilen som finnes her.
Dekningen
Ti, tre eller ett år fra overtakelsen av arbeidet. Det er vinduet der en mangel må vise seg for i det hele tatt å være dekket.
Kravet
To år fra skaden viser seg, til å reise sak. En mangel som dukker opp i år ni er dekket, og kravet må likevel reises innen to år fra den dukket opp.
Hva det betyr
Å se en sprekk og vente på om den forverres kan føre deg ut av fristen mens tiårsdekningen fortsatt løper. Noter datoen du så den, og start samtalen da.
I praksis
Hva du gjør når du finner en
De fleste mangler løser utbyggeren uten at noe av det over påberopes. Stegene under er det som holder den veien åpen og den formelle tilgjengelig om den lukkes.
Meld det skriftlig
En e-post holder til å begynne med. Det som teller er at det finnes en datert oppføring på at du tok det opp og når, i stedet for en telefonsamtale ingen av partene gjengir likt etterpå.
Ikke reparer det først
Å reparere en mangel før den er befart fjerner beviset for hva den var. Sikre den om den må sikres, og dokumenter tilstanden den var i.
Få det vurdert
I alt som gjelder konstruksjon gjør en uavhengig teknisk rapport «det er en sprekk» om til en beskrivelse av en årsak. Det er også det et krav ville bygges på om et blir nødvendig.
Vanlige spørsmål
Hva kjøpere spør oss om mangler
Følger garantien med om jeg selger?
Dekningen er knyttet til bygningen og ikke til deg, så en kjøper som erverver innenfor fristene, arver det som er igjen av dem. Det er verdt å oppgi overtakelsesdatoen, siden det er derfra den gjenværende tiden regnes.
Hva regnes som konstruksjon?
Skader som følge av feil ved fundamenter, bæreelementer, bjelker, dekker, bærende vegger og lignende deler. Sprukne fliser er ikke konstruktive fordi de er sjenerende; en sprekk som skyldes bevegelse i konstruksjonen er det, og å skille dem er nettopp det en teknisk rapport gjør.
Hvem betaler befaringen?
Du, dersom du engasjerer noen uavhengig, og det er som regel vel anvendte penger. Utbyggerens egen overtakelsesrunde er ikke det samme og gjennomføres ikke i din interesse.
Hva om utbyggeren ikke finnes lenger?
For den tiårige konstruksjonsdekningen er det nettopp derfor forsikringen er obligatorisk: kravet rettes mot forsikringsselskapet. For ett- og treårsfristene, som er ansvar og ikke forsikring, er en oppløst utbygger et reelt praktisk problem — og det er verdt å vite før det blir ett.
Kan jeg nekte overtakelse på grunn av mangler?
Det avhenger av hvor alvorlige de er og av kontrakten din, og er snarere et spørsmål for advokaten din enn en regel. Det som normalt lar seg gjøre, er å overta med anmerkningene protokollført, noe som utsetter fristenes start til de er utbedret.
Før du baserer deg på dette
Hentet fra den konsoliderte lovteksten
Fristene og ansvaret som beskrives her er hentet fra artikkel 17 og 19 i Ley 38/1999 og dens andre tilleggsbestemmelse, i konsolidert form, og er oppdatert per august 2026. Siden er generell informasjon om hvordan dekningen er bygget opp, ikke juridisk rådgivning. Om en bestemt mangel faller innenfor en bestemt frist er et faktisk spørsmål for advokaten din og som regel en takstmann. Nueva Living kan på forespørsel fremlegge garanti- og forsikringsdokumentasjonen som foreligger for et bestemt prosjekt.
Denne guiden er generell informasjon om kjøp av nybygd bolig på Costa del Sol. Den er ikke juridisk, skattemessig eller finansiell rådgivning, og erstatter ikke uavhengig, profesjonell rådgivning tilpasset din situasjon.
Klar til å starte
Start søket ditt