Datera det
Fotografera det med något som fastställer datumet och skriv ner när ni först såg det. Tvåårsfristen löper från att skadan uppstår, och er egen anteckning är oftast det enda beviset för när det var.
Nyproduktionsgarantier och besiktning · Guide 2026 Tre garantier, tre olika frister
En spansk nyproduktion har skydd mot fel i tio år, tre år och ett år. De startar samma dag, pekar på olika parter, och bara en av dem är försäkrad enligt lag.
Nyproduktion har lagstadgat skydd mot fel, och det är inte en garanti utan tre, var och en med olika längd och var och en riktad mot olika part. Att veta vilken frist som gäller för ett visst problem är det som gör en besiktningslista till ett anspråk med rättslig grund i stället för en tjänst byggherren kanske gör.
Artikel 17, Ley 38/1999
Tio år, tre år, ett år
Alla tre fristerna löper från dagen då arbetet formellt tas emot utan anmärkning --eller, om anmärkningar gjordes, från den dag de är åtgärdade. Inte från inflyttningen och inte från lagfarten.
10 år · bärande stomme
Skador orsakade av fel i grundläggning, stöd, balkar, bjälklag, bärande väggar eller andra konstruktionsdelar. Byggets aktörer ansvarar.
3 år · beboelighet
Skador av fel i byggnadsdelar eller installationer som gör att byggnaden inte klarar kraven på beboelighet --fuktinträngning, isolering, vatten, värme och liknande.
1 år · ytskikt
Utförandefel som rör ytskikt och inredningsdetaljer. Här ansvarar entreprenören ensam, vilket är ett smalare svar än de andra två fristerna ger.
Försäkring
Bara en av de tre är försäkrad enligt lag
Ansvar och försäkring är inte samma sak, och det är här förväntningarna ofta springer före lagtexten. För byggnader vars huvudsakliga användning är bostad är endast det tioåriga stomskyddet obligatorisk försäkring. Ett- och treårsgarantierna förblir parternas ansvar och inte försäkringar som måste finnas, i väntan på en tillämpningsförordning som aldrig kom.
I praktiken betyder det att ett stomproblem har en försäkringsgivare bakom sig, medan ett beboelighetsfel inom treårsfristen är ett anspråk mot de inblandade aktörerna. Båda är verkliga; de är inte lika lätta att driva igenom, och det lönar sig att veta vilken man befinner sig i före en tvist snarare än under.
Vid tillträdet
Besiktningsanmärkningarna startar klockan
Eftersom fristerna löper från mottagandet av arbetet, och eftersom anmärkningar noterade vid mottagandet skjuter fram startdatumet tills de är åtgärdade, är slutbesiktningen ingen formalitet. Att skriftligt notera felen där är det som låser datumet och skapar underlaget ni senare stödjer er på.
Själva besiktningen är marknadspraxis, inte ett lagstadgat steg --ingen lag kräver den och inget format är föreskrivet. Vad lagen gör är att definiera fristerna och ansvaret som en besiktning låter er använda. En skriftlig, daterad lista, överlämnad till byggherren, är den praktiska bryggan mellan de två.
Vem som svarar
Vem ni faktiskt kan rikta krav mot
”Byggets aktörer” är en kategori, inte en adress. Den omfattar byggherren, entreprenören, den projekterande arkitekten och den tekniska arkitekt som ledde utförandet, och var och en svarar för sin del.
Det praktiska är det köpare sällan får höra: kan ansvaret för ett fel inte fördelas mellan dem svarar de solidariskt --och byggherren svarar solidariskt med samtliga i vilket fall. Ni behöver inte fastställa vilken yrkesutövare som orsakade felet innan ni tar upp det. Ni tar upp det med byggherren, och fördelningen är deras sak.
Den andra klockan
Två år att agera
Det går två klockor, och att blanda ihop dem är det dyraste misstag som finns här.
Skyddet
Tio, tre eller ett år från mottagandet av arbetet. Det är fönstret inom vilket ett fel måste visa sig för att alls omfattas.
Anspråket
Två år från att skadan visar sig, för att väcka talan. Ett fel som dyker upp år nio omfattas, och kravet måste ändå väckas inom två år från att det dök upp.
Vad det betyder
Att se en spricka och vänta på om den förvärras kan föra er ur tid medan tioårsskyddet fortfarande löper. Anteckna datumet ni såg den och inled samtalet då.
I praktiken
Vad ni gör när ni hittar ett
De flesta fel löser byggherren utan att något av ovanstående åberopas. Stegen nedan är det som håller den vägen öppen och den formella tillgänglig om den stängs.
Anmäl det skriftligt
Ett mejl räcker för att börja. Det som betyder något är att det finns en daterad notering om att ni tog upp det och när, i stället för ett samtal som ingen av parterna sedan återger likadant.
Reparera det inte först
Att laga ett fel innan det besiktigats tar bort beviset för vad det var. Gör det säkert om det behöver göras säkert, och dokumentera skicket det var i.
Låt någon titta på det
I allt som rör bärande delar gör en oberoende teknisk rapport ”det finns en spricka” till en beskrivning av en orsak. Det är också vad ett anspråk skulle byggas på om ett blir nödvändigt.
Vanliga frågor
Vad köpare frågar oss om fel
Följer garantin med om jag säljer?
Skyddet är knutet till byggnaden och inte till er, så en köpare som förvärvar under fristerna ärver det som återstår av dem. Det är värt att uppge datumet för slutbesiktningen, eftersom det är därifrån den återstående tiden räknas.
Vad räknas som bärande?
Skador till följd av fel i grundläggning, bärverk, balkar, bjälklag, bärande väggar och liknande delar. Sprucket kakel är inte konstruktivt för att det är otrevligt; en spricka som går tillbaka på rörelser i konstruktionen är det, och att skilja dem åt är just vad ett tekniskt utlåtande gör.
Vem betalar besiktningen?
Ni, om ni anlitar någon oberoende, och det är oftast väl använda pengar. Byggherrens egen överlämningsrunda är inte samma sak och görs inte i ert intresse.
Tänk om byggherren inte finns kvar?
För det tioåriga konstruktionsskyddet är det just därför försäkringen är obligatorisk: kravet riktas mot försäkringsgivaren. För ett- och treårsfristerna, som är ansvar och inte försäkringar, är en upplöst byggherre ett verkligt praktiskt problem — och det är värt att veta innan det blir ett.
Kan jag vägra tillträde på grund av fel?
Det beror på hur allvarliga de är och på ert avtal, och är snarare en fråga för er jurist än en regel. Det som normalt går är att tillträda med anmärkningarna protokollförda, vilket skjuter fram fristernas start tills de är åtgärdade.
Innan ni förlitar er på detta
Hämtat ur den konsoliderade lagtexten
Fristerna och ansvaret som beskrivs här är hämtade ur artiklarna 17 och 19 i Ley 38/1999 samt dess andra tilläggsbestämmelse, i konsoliderad lydelse, och är aktuella per augusti 2026. Sidan är allmän information om hur skyddet är uppbyggt, inte juridisk rådgivning. Om ett visst fel faller inom en viss frist är en sakfråga för er jurist och oftast en besiktningsman. Nueva Living kan på begäran tillhandahålla den garanti- och försäkringsdokumentation som finns för ett bestämt projekt.
Den här guiden är allmän information om att köpa en nyproducerad bostad på Costa del Sol. Den utgör inte juridisk, skattemässig eller finansiell rådgivning och ersätter inte oberoende professionell rådgivning anpassad efter er situation.
Redo att börja
Starta sökningen