Póngale fecha
Fotografíelo con algo que fije la fecha y anote cuándo lo vio por primera vez. El plazo de dos años corre desde que aparece el daño, y su propio registro suele ser la única prueba de cuándo fue.
Garantías de obra nueva y repasos · Guía 2026 Tres garantías, tres plazos distintos
Una obra nueva española lleva cobertura frente a defectos a diez, tres y un año. Empiezan el mismo día, señalan a partes distintas, y solo una de ellas está asegurada por ley.
La obra nueva viene con cobertura legal frente a defectos, y no es una garantía sino tres, cada una con un plazo distinto y cada una dirigida a una parte distinta. Saber qué plazo aplica a un problema concreto es lo que convierte una lista de repasos en una reclamación con base legal, y no en un favor que el promotor quizá le haga.
Artículo 17, Ley 38/1999
Diez años, tres años, un año
Los tres plazos corren desde la fecha de recepción formal de la obra sin reservas --o, si las hubo, desde la fecha en que se subsanan. No desde que usted entra a vivir, ni desde la escritura.
10 años · estructura
Daños por vicios que afecten a cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales. Responden los agentes de la edificación.
3 años · habitabilidad
Daños por vicios de elementos constructivos o instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad --humedades, aislamiento, agua, calefacción y similares.
1 año · acabados
Vicios de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado. Aquí responde únicamente el constructor, lo que da una respuesta más estrecha que los otros dos plazos.
Seguro
Solo una de las tres está asegurada por ley
Responsabilidad y seguro no son lo mismo, y es aquí donde las expectativas suelen adelantarse a la ley. En edificios cuyo uso principal es vivienda, solo la cobertura estructural de diez años es seguro obligatorio. Las garantías de uno y tres años siguen siendo responsabilidades de las partes, no seguros exigibles, a la espera de un desarrollo reglamentario que no ha llegado.
En la práctica significa que un problema estructural tiene detrás a una aseguradora, mientras que un defecto de habitabilidad a tres años es una reclamación contra los agentes intervinientes. Ambos son reales; no son igual de fáciles de hacer valer, y conviene saber en cuál está antes de un conflicto, no durante.
En la entrega
La lista de repasos es lo que pone el reloj en marcha
Como los plazos corren desde la recepción de la obra, y como las reservas anotadas en la recepción desplazan la fecha de inicio hasta su subsanación, la inspección de entrega no es un trámite. Dejar constancia escrita de los defectos en ese momento es lo que fija la fecha y crea el registro en el que después se apoyará.
El repaso en sí es práctica de mercado, no un trámite legal --no hay ley que lo exija ni formato prescrito. Lo que hace la ley es definir los plazos y las responsabilidades que la inspección le permite invocar. Una lista escrita y fechada, entregada al promotor, es el puente práctico entre ambas cosas.
Quién responde
A quién puede reclamar realmente
«Los agentes de la edificación» es una categoría, no una dirección. Abarca al promotor, al constructor, al arquitecto que proyectó y al arquitecto técnico que dirigió la ejecución, y cada uno responde de lo suyo.
Lo práctico es lo que rara vez se le cuenta al comprador: cuando la responsabilidad por un defecto no puede repartirse entre ellos, responden solidariamente --y el promotor responde solidariamente con todos en cualquier caso. No tiene que averiguar qué profesional causó el problema antes de plantearlo. Lo plantea al promotor, y el reparto es cosa suya.
El segundo reloj
Dos años para actuar
Hay dos relojes, y confundirlos es el error más caro que cabe aquí.
La cobertura
Diez, tres o un año desde la recepción de la obra. Es la ventana en la que el defecto tiene que aparecer para estar cubierto.
La reclamación
Dos años desde que aparece el daño para ejercitar la acción. Un defecto que asoma en el año nueve está cubierto, y la reclamación sigue teniendo que interponerse dentro de esos dos años.
Qué implica
Ver una grieta y esperar a ver si empeora puede dejarle fuera de plazo mientras la cobertura decenal sigue viva. Anote la fecha en que la vio y empiece la conversación entonces.
En la práctica
Qué hacer cuando encuentre uno
La mayoría de los defectos los resuelve el promotor sin que nada de lo anterior se invoque. Los pasos siguientes son los que mantienen abierta esa vía y disponible la formal si aquella se cierra.
Comuníquelo por escrito
Un correo basta para empezar. Lo importante es que exista un registro fechado de que lo planteó y cuándo, en vez de una llamada que después ninguna de las partes describe igual.
No lo repare antes
Arreglar un defecto antes de que lo inspeccionen elimina la prueba de qué era. Asegúrelo si hay que asegurarlo, y documente el estado en que estaba.
Hágalo examinar
En todo lo estructural, un informe técnico independiente es lo que convierte «hay una grieta» en la descripción de una causa. Y es también sobre lo que se construiría una reclamación si llega a hacer falta.
Preguntas frecuentes
Lo que nos preguntan sobre defectos
¿Se transmite la garantía si vendo?
La cobertura va unida al edificio, no a usted, de modo que quien compre dentro de los plazos hereda lo que quede de ellos. Conviene indicarle la fecha de recepción de la obra, porque es desde ahí donde se mide el tiempo que les resta.
¿Qué se considera estructural?
Daños por defectos que afecten a cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga y elementos similares. Un alicatado agrietado no es estructural por resultar molesto; sí lo es una grieta que remite a un movimiento de la estructura, y distinguir una de otra es justo lo que hace un informe técnico.
¿Quién paga la inspección de repasos?
Usted, cuando contrata a alguien independiente, y suele ser dinero bien empleado. El recorrido de entrega del propio promotor no es el mismo ejercicio ni se hace en su interés.
¿Y si el promotor ya no existe?
En la cobertura estructural de diez años, esa es justamente la razón de que el seguro sea obligatorio: la reclamación se dirige contra la aseguradora. En los plazos de uno y tres años, que son responsabilidades y no seguros, un promotor disuelto es un problema práctico real, y conviene saberlo antes de que lo sea.
¿Puedo negarme a escriturar por defectos?
Depende de su gravedad y de su contrato, y es una cuestión para su abogado más que una regla. Lo que suele estar disponible es escriturar dejando constancia de las reservas, lo que desplaza el inicio de los plazos hasta que se subsanen.
Antes de basarse en esto
Tomado del texto consolidado
Los plazos y responsabilidades aquí descritos proceden de los artículos 17 y 19 de la Ley 38/1999 y de su disposición adicional segunda, en texto consolidado, y están vigentes a agosto de 2026. Esta página es información general sobre cómo se estructura la cobertura, no asesoramiento jurídico. Si un defecto concreto cae en un plazo concreto es una cuestión de hecho para su abogado y, normalmente, un arquitecto técnico. Nueva Living puede facilitar la documentación de garantía y seguro de un proyecto concreto a petición.
Esta guía es información general sobre la compra de vivienda de obra nueva en la Costa del Sol. No constituye asesoramiento legal, fiscal ni financiero, y no sustituye el asesoramiento profesional independiente adaptado a su situación.
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