Зафиксируйте дату
Сфотографируйте с чем-то, что фиксирует дату, и запишите, когда увидели впервые. Двухлетний срок течёт с появления ущерба, и ваша собственная запись обычно единственное доказательство этой даты.
Гарантии на новостройку и приёмка · Гид 2026 Три гарантии, три разных срока
Испанская новостройка защищена от дефектов на десять, три года и один год. Сроки начинаются в один день, обращены к разным сторонам, и только один застрахован по закону.
Новостройка защищена законом от дефектов, и это не одна гарантия, а три — каждая со своим сроком и каждая обращена к своей стороне. Понимание того, какой срок относится к конкретной проблеме, превращает дефектную ведомость из одолжения застройщика в требование с правовым основанием.
Статья 17, Ley 38/1999
Десять лет, три года, один год
Все три срока текут с даты формальной приёмки работ без замечаний --а если замечания были, с даты их устранения. Не с момента заселения и не с даты купчей.
10 лет · конструкции
Ущерб от дефектов фундамента, опор, балок, перекрытий, несущих стен и иных конструктивных элементов. Отвечают участники строительства.
3 года · пригодность для проживания
Ущерб от дефектов конструктивных элементов или инженерных систем, из-за которых здание не отвечает требованиям пригодности для проживания --протечки, теплоизоляция, водоснабжение, отопление и подобное.
1 год · отделка
Дефекты исполнения, затрагивающие элементы отделки. Здесь отвечает только подрядчик, и это более узкий ответ, чем дают два других срока.
Страхование
Лишь одна из трёх застрахована по закону
Ответственность и страхование — не одно и то же, и именно здесь ожидания часто опережают закон. Для зданий с основным жилым назначением обязательным является страхование только десятилетней конструктивной защиты. Годовая и трёхлетняя гарантии остаются ответственностью сторон, а не обязательным страхованием, в ожидании подзаконного акта, которого так и не появилось.
На практике это значит, что за конструктивной проблемой стоит страховщик, тогда как трёхлетний дефект пригодности для проживания — это требование к участникам строительства. Реальны оба; добиваться их одинаково легко не получится, и лучше знать, в каком из них вы находитесь, до спора, а не во время него.
При передаче
Дефектная ведомость запускает отсчёт
Поскольку сроки текут с приёмки работ и поскольку замечания, зафиксированные при приёмке, сдвигают начало отсчёта до их устранения, осмотр при передаче — не формальность. Именно письменная фиксация дефектов в этот момент закрепляет дату и создаёт тот документ, на который вы потом будете опираться.
Сама приёмочная проверка — рыночная практика, а не предусмотренный законом шаг: закона, требующего её, нет, как нет и предписанной формы. Закон определяет сроки и ответственность, которые проверка позволяет задействовать. Письменный датированный перечень, переданный застройщику, и есть практический мост между тем и другим.
Кто отвечает
К кому вы реально можете предъявить требование
«Участники строительства» — это категория, а не адрес. Сюда входят застройщик, подрядчик, проектировавший архитектор и технический архитектор, руководивший работами, и каждый отвечает за своё.
Практическая суть, о которой покупателям говорят редко: если ответственность за дефект нельзя распределить между ними, они отвечают солидарно --а застройщик в любом случае отвечает солидарно со всеми. Вам не нужно устанавливать, кто из специалистов виноват, прежде чем поднять вопрос. Вы поднимаете его с застройщиком, а распределение — их забота.
Вторые часы
Два года чтобы действовать
Часов двое, и перепутать их — самая дорогая ошибка из возможных.
Покрытие
Десять, три года или год с приёмки работ. Это окно, в котором дефект должен проявиться, чтобы вообще быть покрытым.
Требование
Два года с момента появления ущерба, чтобы предъявить иск. Дефект, проявившийся на девятом году, покрыт — и требование всё равно должно быть заявлено в течение двух лет с момента появления.
Что это означает
Заметить трещину и ждать, ухудшится ли она, значит рискнуть выйти из срока, пока десятилетнее покрытие ещё действует. Запишите дату, когда увидели, и начинайте разговор тогда же.
На практике
Что делать, когда вы его нашли
Большинство дефектов застройщик устраняет без обращения к чему-либо из вышеперечисленного. Шаги ниже — то, что держит этот путь открытым, а формальный доступным, если он закроется.
Сообщите письменно
Для начала достаточно письма. Важно, чтобы существовала датированная запись о том, что и когда вы подняли, а не звонок, который стороны потом опишут по-разному.
Не чините до осмотра
Устранить дефект до осмотра — значит уничтожить доказательство того, чем он был. Обезопасьте, если нужно, и задокументируйте состояние, в котором он находился.
Пусть его осмотрят
Во всём, что касается конструкций, независимое техническое заключение превращает «тут трещина» в описание причины. На нём же строилось бы и требование, если оно понадобится.
Частые вопросы
О чём нас спрашивают про дефекты
Переходит ли гарантия при продаже?
Гарантия привязана к зданию, а не к вам, поэтому покупатель, приобретающий объект в течение этих сроков, наследует их остаток. Стоит сообщить ему дату приёмки: именно от неё отсчитывается оставшееся время.
Что считается конструктивным?
Ущерб от дефектов фундамента, опор, балок, перекрытий, несущих стен и подобных элементов. Треснувшая плитка не становится конструктивным дефектом оттого, что она неприятна; трещина, восходящая к подвижке конструкции, — становится, и различить их как раз и позволяет техническое заключение.
Кто оплачивает приёмочный осмотр?
Вы — если привлекаете независимого специалиста, и это, как правило, оправданные расходы. Собственный приёмочный обход застройщика — не та же процедура и проводится не в ваших интересах.
А если застройщика больше нет?
Для десятилетней гарантии на конструкции именно поэтому страхование обязательно: требование предъявляется к страховщику. Для одно- и трёхлетнего сроков, которые являются ответственностью, а не страхованием, ликвидированный застройщик — реальная практическая проблема, и знать об этом стоит заранее.
Могу ли я отказаться подписывать купчую из-за дефектов?
Это зависит от их серьёзности и от вашего договора — вопрос скорее к вашему юристу, чем к правилу. Обычно возможен вариант оформить сделку с зафиксированными замечаниями, что сдвигает начало сроков до их устранения.
Прежде чем на это полагаться
По консолидированному тексту закона
Описанные здесь сроки и виды ответственности взяты из статей 17 и 19 Ley 38/1999 и её второго дополнительного положения в консолидированной редакции и актуальны на август 2026 года. Эта страница — общая информация о структуре защиты, а не юридическая консультация. Попадает ли конкретный дефект в конкретный срок — вопрос факта для вашего юриста и, как правило, технического эксперта. Nueva Living по запросу предоставляет гарантийную и страховую документацию по конкретному проекту.
Это руководство содержит общую информацию о покупке жилья в новостройке на Коста-дель-Соль. Оно не является юридической, налоговой или финансовой консультацией и не заменяет независимую профессиональную консультацию с учётом вашей ситуации.
Готовы начать
Начните поиск