ما الذي يُفعِّل كل مرحلة
التاريخ وعد. أما مرحلة البناء المُعتمَدة --اكتمال الأساسات، اكتمال الهيكل-- فهي واقعة يوقّع عليها أحد. والجداول المرتبطة بالمراحل تتحرك مع البناء؛ أما المرتبطة بالتواريخ فتطالبك بالدفع في موعده سواء التزم البناء أم لا.
جداول الدفع على المخطط · دليل 2026 كيف تُجدوَل فعلياً دفعات الشراء على المخطط
ليست نطاقات متوسطة مستعارة من مكان آخر: بل الجداول التي قدّمها كتابةً مطوّرو المشاريع المدرجة على هذا الموقع.
يُدفع الشراء على المخطط على مراحل، وهذه المراحل غير موحّدة. والأرقام أدناه ليست متوسط سوق مأخوذاً من مكان آخر --بل هي الجداول الفعلية التي قدّمها مطوّرو المشاريع المدرجة هنا، ولهذا تأتي النطاقات أضيق وأقل انتظاماً مما تقرأه في دليل عام.
ما نراه فعلياً
حجز، عقد، بناء، توقيع
في المشاريع المدرجة هنا التي قدّم مطوّرها جدولاً مكتوباً، يبقى الشكل ثابتاً وإن تحرّكت الأرقام.
الحجز
إما مبلغ ثابت أو نسبة مئوية. نرى حجوزات ثابتة من €6,000 إلى €10,000، وحجوزات بنسبة من 1% إلى 5%. وهذا يسحب الوحدة من السوق لمدة متفق عليها ريثما تُجهَّز العقود.
عقد بيع خاص
يرفع عادةً إجمالي المدفوع إلى 30%، مع احتساب مبلغ الحجز ضمنه في الغالب. وبعض المطوّرين يجعلونه 25% عند العقد مع توزيع الباقي على فترة البناء. ومهل التوقيع قصيرة --من 15 إلى 30 يوماً من الحجز أمر معتاد.
أثناء الإنشاء
شديد التباين. بعض المشاريع لا تتقاضى شيئاً بين العقد والتسليم؛ وأخرى تتقاضى 10% في تاريخ محدد، أو تربط الدفعات بمراحل مُعتمدة مثل إنجاز الأساسات والهيكل. ومشروع واحد هنا يوزّع 50% على خمس عشرة دفعة شهرية من بدء الأعمال.
إتمام الصفقة
الرصيد عند عقد البيع الموثّق، وغالباً بين 50% و70%. وهنا أيضاً يستحق الجزء الأكبر من الضرائب.
انتبه إلى أن الدفعات تُذكر في معظم الجداول بدون ضريبة القيمة المضافة، لذا فالسيولة المطلوبة في كل مرحلة أعلى من النسبة المعلنة. انظر ما تكلفة الوحدة الجديدة فوق السعر لمعرفة كيف تتوزع ضريبتا IVA و AJD على الجدول الزمني.
اتفاقيات الحجز
عُرف السوق، لا نص القانون
يجدر قول ذلك صراحةً لأنه كثيراً ما يُطمَس: لا يوجد قانون إسباني ينظّم اتفاقيات الحجز. فما يفعله رسم الحجز، وهل هو قابل للاسترداد، ولأي مدة، هو ما ينص عليه مستند حجزك تحديداً. إنه عقد، وشروطه تختلف بين مطوّر وآخر.
وهذا أهم مما يبدو، لأن الضمان القانوني على الدفعات المقدمة لا ينشأ إلا بعد الحصول على رخصة البناء. والحجز المدفوع قبل تلك اللحظة يستند إلى صيغة العقد وحدها. بعض الاتفاقيات تجعل الرسم قابلاً للاسترداد خلال فترة عناية واجبة محددة، وبعضها لا. اقرأه، أو دع محاميك يقرأه، قبل تحويل أي مبلغ --وانظر كيف يعمل الضمان البنكي لمعرفة ما يتغير بعد صدور الرخصة.
أين تُحفظ الأموال
ليست رأس المال العامل للمطوّر
متى انطبق نظام الضمان، وجب أن تُستلَم المبالغ المدفوعة على الحساب عبر مؤسسة ائتمانية وأن تُحفَظ في حساب خاص، منفصل عن أي أموال أخرى، ولا يجوز السحب منها إلا لنفقات ناشئة مباشرة عن بناء تلك المساكن. وإذا اقترح مطوّر أي ترتيب آخر للدفعات، فتلك هي اللحظة التي تتوقف فيها وتطلب المشورة.
الرقم الحقيقي
كم تكلّف فعلياً نسبة 30% عند العقد
تُذكر الجداول بدون ضريبة القيمة المضافة، فكل نسبة فيها تقلّل التحويل الفعلي بمقدار العُشر. وفي مسكن بـ600,000 يورو ليس الفارق نظرياً.
الحجز
10,000 يورو، تُحتسب عادةً ضمن المرحلة التالية لا فوقها.
عند العقد، 30%
180,000 يورو صافية، ناقص 10,000 يورو مدفوعة سلفاً، زائد 10% ضريبة على الـ180,000. فالتحويل 188,000 يورو لا 170,000.
عند التوقيع، 70%
420,000 يورو صافية زائد الضريبة عليها، زائد AJD على كامل السعر، زائد الموثّق والسجل والمحامي. نحو 476,000 يورو قبل الأتعاب.
اقرأ الجدول كأرقام صافية وأضف عُشراً إلى كل منها. فالخطة التي تبدو 30/70 هي أقرب إلى 33/77 من السعر نقداً، وهذا هو الرقم الذي تقيسه بسيولتك.
قبل التوقيع
ما الذي تتحقق منه في الجدول نفسه
قد يعرض جدولان النسب نفسها ويتصرفان بشكل مختلف تماماً، لأن ما يُفعِّل الدفعة تحدده الصياغة لا الرقم المجاور لها.
من يعتمد ذلك
حين تتبع الدفعات المراحل، ينبغي أن يذكر الجدول من يؤكد بلوغ المرحلة. وعملياً هو المهندس الفني للمشروع، والشهادة مستند يمكنك طلب الاطلاع عليه.
كم مهلة الإشعار
خمسة عشر يوماً أمر معتاد، وهي مدة قصيرة إذا كان المال يعبر الحدود. حدّد مهلة الإشعار قبل التوقيع بدل أن تكتشفها مع مطالبة الدفع.
ماذا يحدث عند التأخر
تتفاوت العقود كثيراً: فوائد، ومهلة تدارُك، وأحياناً فسخ مع احتجاز جزء مما دفعته. وهو من البنود التي تستحق قراءة متأنية، لأنه الأغلى ثمناً حين يُطبَّق.
العملة والتوقيت
التكلفة التي ليست في الجدول
إذا لم تكن أموالك باليورو، فالشراء المرحلي سلسلة تحويلات لا تحويل واحد، والجدول لا يقول عن ذلك شيئاً.
بناء يمتد سنتين أو ثلاثاً يعني أربعة أو خمسة تحويلات، كل منها بسعر تلك الأسبوع. ومن يثبّت سعر الصرف مسبقاً لتواريخ معلومة يبادل فرصة سعر أفضل برقم مؤكد، وهو قرار يُتخذ عن قصد لا بالتلقائية. وحين يكون الجدول مرتبطاً بالمراحل لا بالتواريخ يصعب ترتيب التغطية الآجلة، وذلك سبب حقيقي لتسأل أي النوعين يُعرض عليك.
الأسئلة الشائعة
ما يسألنا عنه المشترون بشأن الدفعات
هل يمكنني التفاوض على جدول الدفع؟
أحياناً، وفي التوقيت أكثر منه في الإجماليات. فالمطوّرون الذين يرتبط تمويلهم بالبيع المسبق أقل مرونة ممن يطرحون مراحل لاحقة. والسؤال يستحق دائماً، والجواب يخبرك شيئاً عن المشروع في الحالتين.
هل يمكنني الدفع مقدماً أكثر مقابل خصم؟
يُعرض أحياناً، ويستحق تقديراً متأنياً: فالدفع قبل الجدول يزيد ما هو معرّض للخطر قبل التسليم، والضمان يغطي ما دفعته لا ما وُعدت به مقابله.
وماذا لو عجزت عن سداد دفعة مرحلية؟
أبلغ المطوّر قبل الموعد لا بعده. فمعظم العقود تتيح مهلة تدارُك وفوائد، والحديث المبكر يختلف تماماً عن حديث يأتي بعد إعلان التخلّف.
هل تذهب الدفعات المرحلية مباشرةً إلى المطوّر؟
ينبغي أن تذهب إلى الحساب الخاص المذكور في عقدك، منفصلاً عن أموال المطوّر الأخرى، متى انطبق نظام الضمان. وقارن في كل مرة الحساب في العقد بالحساب في أمر الدفع.
هل الجدول الأطول صفقة أفضل؟
ليس بحد ذاته. فتوزيع الدفعات يخفف على سيولتك ويطيل المدة التي تبقى فيها معرّضاً لاكتمال البناء. وأيهما أهم يتوقف على وضعك أنت لا على شكل الجدول.
قبل الاعتماد على هذه الأرقام
تتغير الجداول من مشروع لآخر
تصف النطاقات أعلاه الجداول المكتوبة المتوفرة للمشاريع المدرجة على هذا الموقع حتى أغسطس 2026. وهي ليست قاعدة ولا عرضاً --فقد يهيكل مطوّر بعينه الدفعات بشكل مختلف، وتتغير الشروط بين المراحل. وتؤكد Nueva Living كتابةً هيكل الدفع الساري لوحدة محددة قبل أي حجز.
هذا الدليل هو معلومات عامة حول شراء منزل جديد في كوستا ديل سول. وهو لا يُعد استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية، ولا يغني عن استشارة مهنية مستقلة مصمّمة خصيصًا لوضعك.
مستعد للبدء
ابدأ بحثك