Pas une fourchette moyenne empruntée ailleurs : ce sont les échéanciers que les promoteurs des projets de ce site ont fournis par écrit.
L'achat sur plan se règle par étapes, et ces étapes ne sont pas normalisées. Les chiffres ci-dessous ne sont pas une moyenne de marché reprise ailleurs --ce sont les échéanciers réels fournis par les promoteurs des programmes présentés ici, d'où des fourchettes plus étroites et moins lisses que celles d'un guide générique.
Sur les programmes de ce site pour lesquels le promoteur a fourni un échéancier écrit, la structure est constante même si les chiffres bougent.
Soit une somme fixe, soit un pourcentage. Nous constatons des réservations fixes de €6 000 à €10 000, et des réservations en pourcentage de 1 % à 5 %. Cela retire le bien du marché pour une durée convenue, le temps de préparer les contrats.
Porte généralement le total versé à 30 %, la réservation étant d'ordinaire imputée. Certains promoteurs en font 25 % au contrat, le solde étalé sur le chantier. Les délais de signature sont courts --15 à 30 jours après la réservation est la norme.
Très variable. Certains programmes ne prélèvent rien entre le contrat et la livraison ; d'autres prennent 10 % à date fixe, ou indexent les versements sur des jalons certifiés comme l'achèvement des fondations et de la structure. Un programme de ce site étale 50 % sur quinze mensualités à compter du démarrage du chantier.
Le solde à l'acte de vente, le plus souvent 50 % à 70 %. C'est aussi à ce moment que l'essentiel de la fiscalité devient exigible.
Notez que les versements sont indiqués hors TVA dans la plupart des échéanciers : la trésorerie requise à chaque étape dépasse donc le pourcentage affiché. Voir ce qu'un logement neuf coûte en plus du prix pour voir comment l'IVA et l'AJD se répartissent dans le temps.
Il faut le dire nettement, car c'est souvent flou : aucune loi espagnole ne régit les contrats de réservation. Ce que fait votre acompte, s'il est remboursable et pendant combien de temps, dépend de votre document de réservation. C'est un contrat, et ses termes varient d'un promoteur à l'autre.
Cela compte plus qu'il n'y paraît, car la garantie légale sur les acomptes ne naît qu'une fois le permis de construire obtenu. Une réservation versée avant ce moment ne repose que sur la rédaction du contrat. Certains accords rendent la somme remboursable pendant une fenêtre de due diligence définie ; d'autres non. Lisez-le, ou faites-le lire à votre avocat, avant tout virement --et voyez comment fonctionne la garantie bancaire pour ce qui change une fois le permis délivré.
Dès lors que le régime de garantie s'applique, les acomptes doivent être reçus via un établissement de crédit et conservés sur un compte spécial, distinct de tout autre type de fonds, et ne peuvent servir qu'aux dépenses découlant directement de la construction de ces logements. Si un promoteur propose un autre montage pour les versements, c'est le moment de s'arrêter et de prendre conseil.
Les échéanciers sont exprimés hors TVA : chaque pourcentage sous-estime donc le virement d'un dixième. Sur un bien à 600 000 €, l'écart n'a rien de théorique.
10 000 €, généralement imputés sur l'étape suivante plutôt qu'ajoutés à elle.
180 000 € hors taxes, moins les 10 000 € déjà versés, plus 10 % de TVA sur les 180 000 €. Le virement est de 188 000 €, pas de 170 000 €.
420 000 € hors taxes plus la TVA correspondante, plus l'AJD sur le prix total, plus notaire, registre et avocat. Environ 476 000 € avant honoraires.
Lisez l'échéancier comme des montants hors taxes et ajoutez un dixième à chacun. Un plan qui ressemble à 30/70 approche 33/77 du prix en trésorerie, et c'est ce chiffre-là qu'il faut confronter à vos liquidités.
Deux échéanciers peuvent afficher des pourcentages identiques et se comporter tout autrement, car ce qui déclenche un versement tient à la rédaction, non au chiffre en regard.
Une date est une promesse. Un jalon de chantier certifié --fondations achevées, structure achevée-- est un fait que quelqu'un atteste. Les échéanciers liés aux jalons suivent le chantier ; ceux liés aux dates vous demandent de payer à l'heure, que le chantier l'ait été ou non.
Lorsque les versements suivent des jalons, l'échéancier doit indiquer qui confirme qu'un jalon est atteint. En pratique c'est l'architecte technique du chantier, et le certificat est un document que vous pouvez demander à consulter.
Quinze jours est courant, et c'est peu si les fonds doivent franchir des frontières. Établissez le délai de préavis avant de signer plutôt que de le découvrir avec l'appel de fonds.
Les contrats varient beaucoup : intérêts, délai de régularisation et, dans certains cas, résiliation avec rétention d'une partie des sommes versées. C'est l'une des clauses à lire attentivement, car c'est celle qui coûte le plus quand elle s'applique.
Si votre argent n'est pas en euros, un achat échelonné représente plusieurs conversions et non une seule, et l'échéancier n'en dit rien.
Un chantier de deux ou trois ans, ce sont quatre ou cinq virements, chacun au cours de la semaine concernée. Fixer le taux à terme pour des dates connues, c'est échanger la chance d'un meilleur cours contre un chiffre certain : une décision à prendre délibérément et non par défaut. Lorsque l'échéancier suit des jalons et non des dates, la couverture à terme est plus difficile à mettre en place, et c'est un vrai motif pour demander lequel vous est proposé.
Parfois, et plus souvent sur le calendrier que sur les montants. Les promoteurs dont le financement dépend des préventes ont moins de marge que ceux qui lancent des tranches ultérieures. Cela vaut toujours la peine de demander, et la réponse vous apprend quelque chose sur le programme dans les deux cas.
Parfois proposé, et à peser soigneusement : payer en avance sur l'échéancier augmente ce que vous avez en risque avant la livraison, et la garantie couvre ce que vous avez versé, non ce qu'on vous a promis en échange.
Prévenez le promoteur avant l'échéance plutôt qu'après. La plupart des contrats prévoient un délai de régularisation et des intérêts, et une conversation tenue tôt n'est pas la même que celle qui suit une mise en demeure.
Ils doivent aller sur le compte spécial identifié à votre contrat, distinct des autres fonds du promoteur, dès lors que le régime de garantie s'applique. Comparez à chaque fois le compte du contrat et celui de l'ordre de virement.
Pas en soi. Étaler les versements soulage votre trésorerie et allonge la période pendant laquelle vous êtes exposé à l'achèvement du chantier. Lequel prime dépend de votre situation, non de la forme de l'échéancier.
Les fourchettes ci-dessus décrivent les échéanciers écrits détenus pour les programmes de ce site en août 2026. Ce n'est ni une règle ni une offre --un promoteur peut structurer les paiements autrement, et les conditions changent d'une tranche à l'autre. Nueva Living reconfirme par écrit la structure de paiement en vigueur pour un logement précis avant toute réservation.
Ce guide est une information générale sur l’achat d’un logement neuf sur la Costa del Sol. Il ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier et ne remplace pas un avis professionnel indépendant adapté à votre situation.